BRATISLAVA. Stačilo pár minút a na stredajšej dražbe na Gunduličovej ulici v Bratislave narástla vyvolávacia cena trojizbového bytu v Pezinku o 11tisíc. Byt bol v dobrom stave, po rekonštrukcii. Víťaz dražby ho dostal za 71-tisíc eur.
Tisícku k vyvolávacej cene musela pridať vydražiteľka podobného, no do istej miery zanedbaného bytu v bratislavskej Devínskej Novej Vsi. Trojizbové byty sa na sídlisku v tejto lokalite ponúkajú za sumu okolo 90-tisíc. Konečná cena pri príklepe toho z dražby skončila na 71 700 eurách.
V obidvoch prípadoch dražobnú miestnosť zaplnili skôr ľudia z realitiek a priekupníci. Keď sa však dražil rodinný dom v Miloslavove, neďaleko Bratislavy, skupinku, ktorej išlo o budúci zárobok, prebili dvaja dražitelia, ktorí chceli nehnuteľnosť na vlastné bývanie.
Hoci vyvolávacia, po prvom neúspešnom kole znížená cena počas draženia rástla, pôvodnú nedostihla. Tú určil znalec pre päťizbový dom pred dokončením na 155-tisíc eur, vydražili ho za 131-tisíc.
V článku sa dočítate:
Kde hľadať dražby
Na poslednú chvíľu
Na koľko až môže klesnúť cena?
Rozhodne schôdza
Peniaze pre dražobníka
Políciu nevolajte
Dôležité formality
Dobrovoľne nechcená
Vo všetkých prípadoch išlo o takzvanú dobrovoľnú dražbu. Líši sa od exekučnej – nemusí sa vykonávať na základe exekučného titulu (najčastejšie na základe rozhodnutia súdu), vysvetľuje exekútor Martin Hermanovský.
Dobrovoľná dražba sa síce môže uskutočniť aj na návrh vlastníka, v praxi to však býva častejšie na návrh záložného veriteľa, ktorý má pohľadávku zabezpečenú zmluvným záložným právom (napríklad banka) alebo zákonným záložným právom (napríklad spoločenstvo vlastníkov bytov). Názov, ktorý používa zákon, mnohých ľudí mýli.
Je ich čoraz viac
Počet dražieb za ostatné roky rástol. Vlaňajšok priniesol boom a tento rok to zrejme nebude inak, hovorí Martin Krnčan z Dražobnej spoločnosti, ktorá na Slovensku patrí medzi najväčšie. Predvlani pracovali na zhruba 600 dražbách, v roku 2011 sa počet zdvojnásobil.
Kým pred rokmi banky čakali s podaním na dražbu pol roka, teraz sa prípad dlžníka dostane na stôl dražobníka po troch mesiacoch. Časté sú opakovania dražieb v druhom i v treťom kole.
„Na tretie veritelia pristúpia zvyčajne vtedy, keď je reálny záujemca,“ vraví Krnčan. Byty či domy, ktoré sa do dražby dostanú, sú v rôznom stave. Veľká časť vlastníkov žije podobný príbeh – požičajú si, a keď nevedia splácať, buď neplatia tomu, kto im požičal, alebo náklady na bývanie.
Hoci by mohli kúpiť lacnejšie, mnohých ľudí od účasti na dražbe odradia skupinky „ostrieľaných“ dražiteľov. Zväčša sa dobre poznajú a presúvajú sa z jednej dražby na druhú. Rýchlo si však spočítajú, kedy to pre ďalší obchod prestáva byť výhodné a dražbu opustia. Strašiakom je aj to, či sa pôvodný vlastník bez prieťahov vysťahuje.
Pre človeka bez skúseností je vhodné najskôr prejsť niekoľko obhliadok (bývajú týždeň pred dražbou) a ísť sa na dražbu pozrieť ako verejnosť. Netreba skladať niekoľkotisícovú zábezpeku. Ak sa platí, tak niekde len vstupné okolo troch eur.
Kde hľadať dražby
notar.sk, justice.gov.sk (Obchodný vestník)
weby dražobníkov,
miestna tlač, inzercia,
spoločné priestory bytovky,
úradná tabuľa obce,
oznam na nehnuteľnosti,
v deň dražby na výveske na budove, kde sa dražba koná.
Na poslednú chvíľu
Zaplatiť dlh sa dá hoci aj päť minút pred dražbou. Bude to však drahšie.
Dlh sa dá zlikvidovať kedykoľvek do začiatku dražby, od ktorej sa potom upustí. „Na prvej návšteve hovorím, aké sú možnosti,“ vraví Róbert Bilka z Dražobnej spoločnosti.
„Alebo začnú splácať, alebo nájdu zdroj na prefinancovanie dlhu, alebo nech si hľadajú, kam pôjdu bývať,“ vymenováva.
Dlžník vypláca dlh i reálne vynaložené náklady dražobníka na prípravu dražby i jeho zmluvnú odmenu. Čím dlhšie sa čaká, tým je to drahšie. Zákon predpisuje odmenu najviac tri percentá z vymáhanej pohľadávky, ak ešte dlžníkovi nedoručili oznámenie o dražbe.
Potom sa hranica zvyšuje najviac na desať percent (býva to menej). Zároveň rastú náklady na prípravu dražby, ktoré treba zaplatiť. Napríklad za znalecký posudok, notára, inzerciu. Pri desaťtisícovom dlhu to môžu byť aj dve tisícky navyše.
Niekedy sa dá dohodnúť sa aj skôr, napríklad s bankou na splátkovom kalendári. Využíva sa i vyplatenie vo forme priameho predaja so súhlasom veriteľa.
Na koľko až môže klesnúť cena?
Zo zákona sa musí hodnota predmetu dražby vždy určiť znaleckým posudkom, pokiaľ ide o nehnuteľnosť.
Licitovanie
Ak nie sú v majetku firmy, pri bytoch i domoch fyzických osôb limity určuje zákon. Rozhoduje, či v nich má dlžník trvalé bydlisko. Zvyčajne už prvá vyvolávacia cena býva o 20 percent nižšia, ako ponuka realitiek, ktorá býva prehnaná.
Posudok nesmie byť starší ako šesť mesiacov, pri opakovanej dražbe starší ako 12 mesiacov.
Ak dlžník napriek zákonnej povinnosti nevpustí znalca, aby nehnuteľnosť ohodnotil, môže znalec vychádzať z toho, čo má. Teda aj zo staršieho posudku, napríklad z čias, keď dlžník žiadal o úver.
Pre takéhoto dlžníka, ktorý do nehnuteľnosti medzitým investoval, to zvyčajne býva nevýhodné – pripraví sám seba o peniaze, ktoré mohli zvýšiť z výťažku dražby po zaplatení dlhu. Nesúčinnosť odrádza aj záujemcov, a tým ovplyvňuje výslednú cenu.
Ak nie je záujem
V zmluve o vykonaní dražby je možné dohodnúť aj oprávnenie licitátora znížiť najnižšie podanie. Informáciu, kam až môže cena klesnúť, musí dražobník utajiť, maximum zníženia je však upravené v zákone. Výška najnižšieho podania musí byť vždy uvedená v oznámení o dražbe.
Ponúknuť nižšiu cenu licitátor smie až vtedy, keď po otvorení dražby vyvolaním nik neurobí najnižšie podanie. Často sa však cena znižuje až v ďalších kolách pri opakovanej dražbe.
Zákonné limity
Ak je predmetom dražby dom alebo byt, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty určenej znalcom. V ostatných prípadoch je hranicou polovica tejto hodnoty.
Platí to aj pre opakovanú dražbu.
Je možné, že po uplynutí platnosti posudku nový posudok zohľadní fakt, že o nehnuteľnosť nie je záujem a bude sa pri dražbe vychádzať z nižšej ceny.
Rozhodne schôdza
V bytovke musí s dražbou súhlasiť viac ako polovica vlastníkov.
Dražieb, ktoré si pri dlhoch v bytovke objednali ostatní vlastníci bytov, pribúda. Majiteľ bytu, tým že neplatí, zaťažuje susedov – aby služby v dome fungovali, na jeho dlh sa priebežne skladajú všetci
. Možnosť dať do dražby byt dlžníka ostatným vlastníkom dáva zákon – v ich prospech vzniká záložné právo na byt neplatiča. Ako veriteľ pri dražbe vystupuje spoločenstvo vlastníkov alebo správca (prípadne bytové družstvo, ak zabezpečuje správu).
Pre rozhodovanie o dražbe v dome platia o niečo prísnejšie pravidlá ako pri bežných veciach. Na schôdzi za ňu musí zahlasovať nadpolovičná väčšina vlastníkov. Čakať na účasť hodinu po začiatku schôdze sa nepripúšťa. Hlasovať sa dá písomne.
Keďže záložné právo pre spoločenstvá vlastníkov bytov vzniká zo zákona, predpokladajú, že sú prednostným záložným veriteľom. Teda, že ich pohľadávka by mala byť z výťažku dražby uspokojená ako prvá. Nie je to tak však vždy, upozorňujú dražobníci.
Prednostným záložným veriteľom je ten, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí. To znamená zapísané v katastri časovo skôr.
Peniaze pre dražobníka
Odmenu a náklady dražby upravuje zmluva medzi veriteľom a dražobníkom. Pri úspešnej dražbe sa hradia z výťažku.
Ak je dražba neúspešná, uhradí ich navrhovateľ a pridá k pohľadávke.
Ak sa od dražby má upustiť, vopred ich hradí dlžník.
Pôvodný vlastník znáša odmenu najviac 10 % z výťažku, nie viac ako 20 % z pohľadávky.
Odmena dražobníka môže byť najviac 33 193,92 eura zvýšená o 1 % z ceny dosiahnutej vydražením presahujúcej 331 939,19 eura.
Políciu nevolajte
Vydražený byt je váš. No takisto je vaše riziko, že sa pôvodný majiteľ nevysťahuje a skončíte na súde.
Hoci po vyplatení ceny je vydražená nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve a pôvodný vlastník je povinný vám ju odovzdať, nemusí to znamenať, že sa presťahujete bez ťažkostí.
Úloha dražobníka sa totiž zo zákona končí spísaním zápisnice o odovzdaní nehnuteľnosti. Ak pôvodný majiteľ odmieta nehnuteľnosť odovzdať, len to do nej uvedú a po právnej stránke v tom ostanete sami.
Nepomôže vám ani polícia. Pri dobrovoľnej dražbe na rozdiel od exekučnej totiž ide o občianskoprávny spor a takzvané svojpomocné vypratávanie.
„Policajný zbor nie je oprávnený riešiť spory medzi stranami vyplývajúce napríklad z ich občianskoprávnych vzťahov,“ píše hovorkyňa Prezídia Denisa Baloghová. V spore o povinnosť vydať, uvoľniť byt alebo dom, keď sa zúčastnení nedohodnú, polícia teda nemá oprávnenie rozhodnúť.
Nezaváži ani to, keď sa nový vlastník bytu alebo domu snaží na mieste, napríklad aj prostredníctvom svojho právneho zástupcu, preukázať policajtom, že „je v práve“.
Čo sa dá robiť?
„Ak pôvodný vlastník odmieta vypratať nehnuteľnosť, tak ho nie je možné odtiaľ bez súdneho rozhodnutia svojpomocne vypratať,“ hovorí advokát Dávid Štefanka. Bývalý vlastník sa však vystavuje riziku trestného stíhania neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru.
Nový vlastník zároveň môže na súd podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Vtedy do veci vstupuje exekútor – ten jediný je po právoplatnosti súdneho rozhodnutia o vyprataní oprávnený pôvodného vlastníka vysťahovať. Záležitosť sa môže ťahať mesiace.
Rizík je viac
Pre nového vlastníka je rizikom aj násilím otvoriť síce opustený, no nevyprataný byt. Pôvodný vlastník ho môže obviniť z odcudzenia hnuteľného majetku, čo znamená nepríjemné ťahanice. Rizikom pri odovzdávaní je aj to, že pôvodný vlastník nehnuteľnosť poškodí.
„V dome sa dražil byt a prišla partia, ktorá tam všetko rozbila, hovorí sedemdesiatročný Ján z Piešťan. Nový vlastník si náhradu škody musí uplatniť u toho, kto ju spôsobil. Dražobník za škodu nezodpovedá – nehnuteľnosť sa totiž draží tak, „ako stojí a leží“.
Situáciu môže časovo skomplikovať, keď pôvodný vlastník podá žalobu o určenie neplatnosti dražby, a treba dokazovať, že všetko bolo v poriadku.
Všetky dražby sa však nemusia končiť naťahovačkami. Podľa skúseností dražobníkov sa nový a starý majiteľ dohodnú na dvoj či trojtýždňovej lehote na vysťahovanie. „U nás to bolo bez ťažkostí. Spísala sa zápisnica a dlžníčka odišla,“ vraví Imrich, ktorý vydražil byt po neplatičke v jednej z bratislavských bytoviek.
Dôležité formality
Rozhoduje čas
Na dražbu treba chodiť včas. Ak ju licitátor otvoril, nik sa na nej dodatočne nemôže zúčastniť.
Preto zákon upravuje aj niektoré časové limity: účastníkom dražby musí dražobná spoločnosť umožniť vstup do priestorov, kde bude dražba pol hodiny pred jej začiatkom, pre verejnosť je to desať minút pred začatím.
Ak chce dlžník vyplatiť svoje záväzky a predísť dražbe, musí to stihnúť tiež ešte pred začatím dražby.
To isté platí, ak niektorý účastník dražby chce preukázať, že má predkupné právo.
Kto smie a nesmie vojsť
Každého, kto sa dostaví načas a splní podmienky, musia pustiť na dražbu.
Účastník dražby musí byť spôsobilý na právne úkony a zložiť predpísanú dražobnú zábezpeku (uvádza sa v oznámení o dražbe). Zábezpeka nesmie byť vyššia ako 30 percent z najnižšieho podania a 49 790,88 eura.
Nesmie to byť vlastník predmetu dražby, prípadne človek, ktorý zmaril predchádzajúcu dražbu.
Dražiť nesmie dlžník a manžel dlžníka alebo vo všeobecnosti osoba v konkurze, reštrukturalizácii alebo likvidácii, či osoba blízka dražobníkovi alebo jeho zamestnancovi.
Takéto osoby nesmie na dražbe ani nik zastupovať.
Prihadzovanie a príklep
Dražba sa otvára prvým vyvolaním. Účastníci sa dozvedia podrobnosti o predmete dražby, prípadných záväzkoch, aké je najnižšie podanie a najnižšie prihodenie. Licitátor vysvetlí ako sa robia ponuky a vyzve účastníkov na robenie podaní.
Draží sa, kým účastníci robia vyššie podania. Ak nik neponúkol viac po dvojitej výzve a upozornení licitátora, ten po tretej výzve udelí príklep tomu, kto urobil najvyššie podanie.
Ak nik nereaguje na najnižšie podanie, licitátor ho zníži v zmluvne dohodnutých a zároveň zákonných rámcoch.
Ak sa nepodarí vydražiť ani za zníženú cenu, licitátor dražbu ukončí.
Dražbu nehnuteľností musí osvedčiť zápisnicou notár.
Veľa naraz
V prípade, že niekoľko účastníkov dražby urobí súčasne rovnaké podanie v jednom momente a nebolo následne urobené vyššie podanie, licitátor rozhodne v žrebovaní, komu príklep udelí.
Kedy a ako sa platí
Cenu dosiahnutú dražbou už nemožno dodatočne meniť.
Ak je nižšia ako 6640 eur, vydražiteľ platí hneď po skončení dražby. Vyššiu cenu musí zaplatiť do 15 dní (ak sa nedohodol s navrhovateľom dražby – veriteľom – inak).
Dražobná zábezpeka sa započítava do ceny. Po dražbe sa hradí už iba zvyšok výslednej ceny.
Platí sa prevodom na účet, prípadne v hotovosti, nepripúšťa sa platba zmenkou ani šekom.
Účastníkom, ktorí neboli na dražbe úspešní, sa zábezpeka vracia v plnej výške.
