Pri konci viazanosti úrokovej sadzby máte dva mesiace na to, aby ste sa rozhodli, či v nej zostanete, alebo úver bez poplatku splatíte a prejdete s ním inam.
Marekovi z Bratislavy sa pred letom končila viazanosť úrokovej sadzby pri hypotekárnom úvere. Nový úrok, ktorý mu banka ponúkla na ďalšie obdobie, bol síce o niečo nižší, stále však mal pocit, že platí priveľa.
Zašiel ku konkurencii, zistil si, aké podmienky by získal u nich, a vrátil sa vyjednávať do vlastnej banky. Ak by jeho banka úrok ešte o trochu neznížila, bol rozhodnutý úver predčasne splatiť a odísť inam.
V téme sa dočítate:
Nová hypotéka. Áno či nie?
Na čo máte nárok
Ako postupovať pri zmene hypotéky
Nestačí len porovnať úrok, pozor na iné náklady
Čo treba vedieť o úrokoch
Aktívnych ľudí je viac
Podľa finančných poradcov klientov, ktorí si s bankou dohodnú výhodnejšie podmienky, prípadne prejdú za lepším úrokom ku konkurencii, pribúda.
Hoci Marek nakoniec neznížil úrok na takú úroveň, ako by mal v konkurenčnej banke, rozdiel bol taký malý, že mu to za tie starosti s prekladaním úveru inam nestálo. Aj tak sa mu podarilo pri zachovaní rovnakej splátky skrátiť splatnosť úveru o osem rokov, takže dlh splatí skôr a úver menej preplatí.
Záujemcov o takzvané refinancovanie úverov pribúda, pretože proces je oveľa jednoduchší ako v minulosti. Je jedno, aký úver na bývanie máte, stačí si počkať na koniec viazanosti úrokovej sadzby a vtedy robiť zmeny. Predčasné splatenie hypotéky je v tom čase bez poplatku.
Dátum, keď sa viazanosť vášho úveru končí, si pritom nemusíte držať v hlave, banka vás na to upozorní dva mesiace vopred. Zašle vám list s novými podmienkami i novou úrokovou sadzbou.
„To je čas na to, aby sa klient poobzeral po novom úvere, pokiaľ nie je spokojný s úrokom a podmienkami úveru na jeho ďalšie obdobie viazanosti,“ hovorí Jaroslava Harmadyová zo spoločnosti Salve Finance.
Ale pozor, medzi bankami sú rozdiely, kým jedna vám dá na podanie žiadosti o predčasné splatenie plné dva mesiace a ďalšie dni dostanete na to, aby ste úver splatili, inde musíte žiadosť o splatenie podať skôr a pri výročí fixácie už musí byť splatený.
„Banky sú pri posudzovaní klientov, ktorí si k nim chcú preniesť úver, menej prísne ako pri ľuďoch, ktorí si berú nový,“ hovorí Harmadyová. Vedia si totiž v úverovom registri overiť, ako daný človek doteraz úver splácal.
„Klient bez omeškania je pre banku lepšou zárukou ako ten, ktorý má síce vyšší príjem, ale nikdy žiadny úver nesplácal,“ dodáva.
Stačí malý rozdiel
Na splatenie je teda najlepšie využiť čas obnovy úrokovej sadzby. Vtedy sa dá pri zmene úveru veľa ušetriť.
Aby sa oplatilo prejsť z jednej banky do druhej, rozdiel v úrokovej sadzbe vôbec nemusí byť veľký. „Napríklad pri hypotéke na 50-tisíc eur so splatnosťou 20 rokov s pôvodnou úrokovou sadzbou päť percent ročne stačí, aby sa znížila o pol percenta - mesačná splátka klesne o 13,66 eura a na úvere ušetríte 3277 eur,“ vysvetľuje Alica Dobáková zo spoločnosti FinancnaHitparada.sk. Pri znížení úroku o percento zaplatíte o 6477 eur menej.
„Nevýhodou však je, že v novej banke začíname znovu platiť úroky z celej sumy, teda opäť preplácame istú sumu na úrokoch, ktoré sme v pôvodnej banke už uhradili,“ upozorňuje Miroslava Mizeráková z Hypocentra.
V kombinácii s nižšou úrokovou sadzbou to stále môže byť po pár rokoch splácania výhodnejšie než ostať v pôvodnej banke, dodáva.
Nová hypotéka. Áno či nie?
Komu sa oplatí meniť
Tým, ktorí úver uzatvárali v čase, keď banky pre krízu sprísňovali podmienky.
Tým, ktorí majú staršie úvery s vyššími úrokmi viazané dlhší čas a teraz sa im viazanosť končí.
Rodinám, ktorým sa zlepšila finančná situácia, napríklad žena nastúpila po materskej do práce, prípadne sa domácnosť zbavila starých dlhov.
Komu sa to neoplatí
Tým, ktorí splácajú hypotekárny úver pre mladých, štátny príspevok by totiž museli vrátiť.
Zmena sa neoplatí ani pri malom zostatku úveru alebo veľmi malom rozdiele v pôvodnej a novej úrokovej sadzbe.
(jpa)
Na čo máte nárok
Od septembra platí novela zákona o bankách. K už existujúcim právam pri predčasnom splatení hypotéky pridáva ďalšie.
Bez poplatku
Na konci viazanosti hypotéky banka nesmie požadovať poplatok za predčasné splatenie úveru. V minulosti si banky účtovali aj štyri percentá zo zvyšku úveru, od začiatku roka za to poplatok vyberať nesmú.
Ak teda chcete byt s hypotékou predať a kúpiť si napríklad väčší, znova na hypotéku, je dobré tieto zmeny načasovať na obdobie, v ktorom sa končí fixácia vašej úrokovej sadzby, ušetríte na poplatkoch. Mimo tohto času totiž banka poplatky stále pýtať môže.
Stačí splatiť časť
Novinkou od septembra je to, že pri výročí viazanosti úroku môžete bez poplatku splatiť nielen celý úver (byt napríklad predávate), ale aj jeho časť (nasporili ste si peniaze bokom a splatíte len časť úveru).
Pri výročí fixácie je to bez poplatku všade, ak chcete splatiť časť úveru mimo tohto termínu, bezplatne ponúkajú túto možnosť len niektoré banky.
Čas dva mesiace
Dva mesiace predtým, ako vám banka upraví úrokovú sadzbu, dostanete od nej list s novými podmienkami. Za ten čas sa môžete rozhodnúť, či u nej ostanete, alebo prejdete ku konkurencii. Pozor si však treba dať na termín, v ktorom banka chce, aby ste žiadosť o predčasné splatenie podali.
Ďalšie výhody
Výhody pri predčasnom splatení sa týkajú nielen klasických hypotekárnych úverov, ale aj iných úverov na bývanie, ktoré sú zabezpečené nehnuteľnosťou, napríklad aj takzvaných amerických hypoték. Takisto to platí pre nové zmluvy, rovnako ako pre staré.
(jpa)
Ako postupovať pri zmene hypotéky
Končí sa vám viazanosť úrokovej sadzby pri hypotéke? Ak ste sa rozhodli, že ju vymeníte za novú, s nižším úrokom, ponúkame návod, ako postupovať.
1. Počkajte si na list
Ak chcete čo najviac ušetriť, počkajte si na koniec fixácie úrokovej sadzby. V tomto období totiž môžete úver predčasne splatiť bez poplatku. Dva mesiace predtým vám banka pošle list s novými podmienkami.
„Listy, ktoré banky posielajú, sú dosť podobné, keďže obsah do veľkej miery upravuje zákon,“ hovorí Mirka Mizeráková z Hypocentra.
Oznámenie obsahuje termín skončenia fixácie úroku, termín vykonania zmeny úrokovej sadzby, úrok na ďalšie obdobie, aktuálnu výšku základnej úrokovej sadzby a výšku hrubej marže.
„Niektoré banky ešte uvádzajú varianty úrokovej sadzby pri rôznej dĺžke fixácie a poučenie pre klienta, ako má postupovať v prípade záujmu o prepočty, predčasné splatenie alebo iné zmeny,“ hovorí Mizeráková.
Ak chcete s úverom prejsť ku konkurencii, treba si zistiť ešte zostatok úveru.
2. Urobte si prieskum, čo ponúkajú inde
Naštudujte si ponuku konkurenčných bánk. Buď na internete, ale môžete si banky obísť aj sami a namieste si dať vypracovať ponuku. Pri prvej návšteve banky zvyčajne dostanete len predbežnú ponuku, pri konečnom schvaľovaní sa podmienky môžu ešte mierne zmeniť.
3. Vyjednávajte v pôvodnej banke
Po zistení podmienok jednotlivých bánk sa oplatí prísť s najlepšou ponukou od konkurencie do vlastnej banky a požiadať ich o úpravu podmienok.
Ak nebudete spokojní, začnite si vybavovať úver inde. Zároveň písomne požiadajte banku o predčasné splatenie dlhu.
4. Pripravte si doklady
Predloženie dokumentov potrebných na schválenie úveru je v bankách rôzne. Mali by ste napríklad zistiť, či banka potrebuje nový znalecký posudok, alebo bude stačiť posudok, ktorý bol vypracovaný pri schválení pôvodného úveru.
Ak budete nový posudok predsa len potrebovať, môžete využiť služby znalca, ktorého vám ponúkne banka (ak takúto službu zabezpečuje), alebo si zoženiete vlastného.
Takisto je dobré vedieť, či potrebujete aj potvrdenie o príjme, alebo si nová banka váš príjem overí priamo v Sociálnej poisťovni sama.
5. Najprv si vybavte nový úver
„Spolu so žiadosťou o úver je potrebné novej banke zároveň predložiť súhlas pôvodnej banky s predčasným splatením úveru, vyčíslený zostatok úveru a súhlas so zápisom záložného práva k nehnuteľnosti na druhom mieste v poradí,“ vysvetľuje Alica Dobáková z portálu FinancnaHitparada.sk.
6. Nakoniec splatíte starú dlžobu
Nová banka pošle peniaze z úveru priamo na účet do pôvodnej banky. Po vyplatení zostatku vydá pôvodná banka potvrdenie o splatení úveru, na základe ktorého katastrálny úrad vymaže záložné právo pôvodnej banky z listu vlastníctva.
(jpa)
Nestačí len porovnať úrok, pozor na iné náklady
Pri zmene úveru treba myslieť na všetky poplatky, ktoré budete musieť uhradiť. O niektorých možno nebudete vedieť hneď.
Nižšia úroková sadzba nie je jediné kritérium, ktoré by vás pri zmene úveru na bývanie malo hnať ku konkurencii. „Treba si zrátať vopred aj všetky súvisiace poplatky,“ hovorí Miroslava Mizeráková z Hypocentra.
Jeden je istý – v prospech novej banky je potrebné zriadiť záložné právo na katastri. Tam zaplatíte 66 eur.
Spočítať treba všetko
Zmena úveru
Koľko zaplatíte?
Ak banka žiada nový znalecký posudok, stojí od 100 do 250 eur.
Za kolky do katastra zaplatíte spolu 74 eur.
Ak sa platí poplatok za poskytnutie úveru, býva to 0,7 až 0,9 percenta z úveru. Banky však často mávajú akcie, vtedy je to zadarmo.
Pri hypotéke na 45-tisíc eur to spolu môže byť aj 540 eur.
Ostatné poplatky sa rôznia podľa bánk. „Okrem úroku treba brať do úvahy aj poplatok za poskytnutie úveru či poplatok za vedenie úverového účtu,“ upozorňuje Jaroslava Harmadyová zo spoločnosti Salve Finance.
V snahe motivovať klientov sú v súčasnosti poplatky zväčša nulové alebo nižšie než v minulosti. Vo viacerých bankách odpúšťajú napríklad poplatok za poskytnutie úveru, často netreba predkladať ani nový znalecký posudok. „Závisí to však od danej banky a konkrétneho prípadu,“ dodáva Mizeráková. Za vedenie účtu sa bežne platí okolo troch eur.
Celkovú úsporu znižujú aj poplatky za rôzne potvrdenia, ktoré si banky účtujú pri odchode z banky. „Všetky náklady spojené so zmenou úveru by sa mali vrátiť klientovi naspäť do najbližšej zmeny fixácie nového úveru. Vtedy totiž nová banka môže úrok zvýšiť a klient tak príde o výhodu, ktorú získal,“ uzatvára Harmadyová zo Salve Finance.
Dve poistky?
S dodatočnými nákladmi sa môžete stretnúť aj pri poistení nehnuteľnosti, ktoré je pri zakladanej nehnuteľnosti povinné. Ak človek uzavrel poistenie vtedy, keď podpisoval aj zmluvu o úvere, možno narazí na konflikt vo výpovedných lehotách. Je bežné, že pri prechode z jednej banky do druhej sa ľudia starajú najmä o vybavenie nového úveru a zabudnú na výpoveď poistnej zmluvy. Jeden čas tak možno budú mať dve poistky.
„Poistenie je nutné nanovo dohodnúť alebo zmeniť, ak má nová banka iné požiadavky na výšku poistenia alebo sa medzičasom zmenila hodnota nehnuteľnosti,“ upozorňuje Mizeráková. Určite je potrebné zmeniť vinkuláciu poistenia – nová banka sa stane oprávneným príjemcom prípadného poistného plnenia.
(jpa)
Čo treba vedieť o úrokoch
V oznámení od banky zistíte
V liste, ktorý vám dva mesiace pred obnovou viazanosti úrokovej sadzby zašle banka, je uvedená aj nová úroková sadzba.
Po novom sa uvádza v zložení – základná sadzba a hrubá marža.
Ich súčet potom predstavuje výslednú úrokovú sadzbu, ktorou sa úver úročí.
Ak sa počas dvoch mesiacov úroky na trhu zmenia, či už smerom nahor, alebo nadol, na sľúbený úrok od banky to nebude mať vplyv.
Čo je čo
Základná sadzba – je sadzba, ktorú si určí banka podľa vlastnej metodiky. Je stanovená pre jednotlivé
typy úrokových sadzieb a jej zmena závisí najmä od vývoja cien na medzibankovom trhu.
Hrubá marža – jej výška je stanovená pre konkrétny úver. Na určenie výslednej sadzby pre klienta sa pripočítava k základnej sadzbe a vyjadruje bonitu klienta, hlavne z pohľadu rizikovosti obchodu.
Aký je odhad
Úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch momentálne klesajú, kto si úver nebral v lete, ale požiada oň na
jeseň, výrazne ušetrí.
Trend znižovania sadzieb by mal pokračovať aj naďalej.
Viazanosť úroku voľte podľa toho, aké máte plány
Obľúbené sú momentálne fixácie na 3 roky.
Pre ľudí je to prijateľný čas vzhľadom na istotu nemennosti mesačnej splátky a zároveň počas nej zväčša neplánujú zmeny týkajúce sa vlastníctva nehnuteľnosti.
Ak by však klient uvažoval v blízkom čase o predaji založenej nehnuteľnosti, odporúča sa skôr krátkodobá fixácia a načasovanie predaja v čase obnovy úroku. V opačnom prípade by zbytočne platil poplatky.
(Zdroj: banky, Hypocentrum)
