Trh funguje najmä vo väčších mestách. Ceny niekde klesajú, inde stúpli. Niekde sa vlastníci nechránia ani kauciou.
Ľudia, ktorí prenajímajú byty, by sa mali pripraviť na zmenu. Návrh zákona o dani z príjmov od budúceho roka vypúšťa možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov u daňovníkov, ktorí dosahujú príjmy z prenájmu. O tom, ako to napokon bude má rozhodovať vláda.
Legislatívne zmeny neprinášajú do povinností prenajímateľa potrebnú jednoduchosť, mieni Martin Lazík z Národnej asociácie realitných kancelárií. Podľa neho skôr prispievajú k čiernemu nájmu. Ako príklad uvádza chvíľu platné zdravotné odvody.
Zmeniť by to mohla rozumná miera paušálu určeného podľa cenovej mapy, ktorý by zahŕňal všetky povinnosti voči štátu. „Vybralo by sa viac do rozpočtu, nikto by nežil v neistote,“ navrhuje Lazík.
V téme sa dočítate:
Čo sa musí a čo nie
Ako vyriešiť niektoré situácie
Tipy dá sused aj počítač (o daňových kontrolách)
Rastie záujem no aj ponuka
Trh s prenájmami funguje najmä vo veľkých mestách. Dopyt tvorí biznis klientela, dochádzajúci zamestnanci, študenti a podobne. Veľké zmeny sa nedejú – niekde ceny poklesli, inde zasa stúpli. Rastie však ponuka bytov na prenájom. „Aj záujem je badateľne vyšší ako po minulé roky,“ hovorí Michal Zajíček z bratislavskej realitnej kancelárie Lexxus.
Najžiadanejšie sú dvojizbové a trojizbové byty. Vyhráva nižšia cena, kompletnejšie a novšie zariadenie, možnosť využívať ďalšie služby. Napríklad káblová televízia, internet, fitnes, dovolenkový apartmán ako bonus prenájmu. Časy, keď sa oplatilo kúpiť byt na hypotéku a prenajať ho, sú už preč.
„Často nie je výnos z prenájmu v porovnaní s platbou hypotéky rentabilný,“ hovorí Marek Kuzmický z Lexxusu. Ak sa dlhodobo nedarí byt prenajať, treba znížiť cenu. Niekedy aj pod úroveň mesačných nákladov.
Dlhých sedem mesiacov
Negatívom je nespoľahlivosť nájomníkov. Niekedy sa stáva, že majú problém s platením nájomného. „Ak nájomník neplatí, prenajímateľ ho zo zákona musí strpieť bez platenia sedem mesiacov,“ vraví Kuzmický. (Až keď neplatí viac ako tri mesiace, môže dať prenajímateľ nájomníkovi výpoveď s trojmesačnou výpovednou lehotou).
Napriek tomu sa nájdu vlastníci, ktorí ponúknu byt aj bez kaucie (depozitu), ktorý ich istí v prípade neplatenia alebo poškodenia bytu. „Byt som tak prenajal do 24 hodín,“ hovorí sprostredkovateľ z Galanty.
Na druhej strane možno nájsť ponuky s kauciou aj vo výške dvoj- a nie doteraz bežnejšieho jednomesačného nájomného.
Čo sa musí a čo nie
Povinnosti prenajímateľa nehnuteľnosti.
Živnosť mať nemusíte
Na to, aby majiteľ prenajal svoju nehnuteľnosť, nemusí vlastniť živnostenské oprávnenie. „Dôležité však je, či popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby,“ upozorňuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
Ak vlastník poskytuje napríklad stravovanie alebo upratovanie prenajímaných priestorov, prípadne prenajíma garáže alebo odstavné plochy pre motorové vozidlá, vtedy sa už musí na živnostenskom úrade registrovať.
Ako je to s účtovníctvom
Povinnosť viesť účtovníctvo sa na prenajímateľa nevzťahuje automaticky. Na výber má klasické vedenie účtovníctva v súlade so zákonom o účtovníctve a evidovať príjmy a výdavky prostredníctvom peňažného denníka, knihy pohľadávok a záväzkov a evidencie majetku.
Alebo vedenie daňovej evidencie (ak nikoho nezamestnáva a jeho príjem nepresiahol v bezprostredne predchádzajúcom zdaňovacom období 170 000 eur), prípadne môže v súčasnosti využiť paušálne výdavky.
Dane
Každý, kto začína s prenájmom, sa musí registrovať na daňovom úrade a to do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť (okrem pozemku).
Ak sa majiteľ v minulosti registroval z iných dôvodov (napríklad je živnostník), registrovať sa nemusí a od tohto roka sa na neho nevzťahuje už ani oznamovacia povinnosť ako doteraz.
Ak príjem z prenájmu nepresiahne 500 eur, je prenajímateľ oslobodený od dane z takýchto príjmov (registrovaný však byť musí). Pri vyššom príjme, ako je uvedený limit, do daňového priznania zahrnie iba rozdiel medzi príjmom z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur.
Ako každý vlastník, aj prenajímateľ podáva daňové priznanie aj k dani z nehnuteľnosti a platí obci miestne dane.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Ako vyriešiť niektoré situácie
Nájomca
Ak niečo pokazím, vyberám si firmu na opravu ja alebo musím akceptovať drahšiu voľbu domáceho?
Vlastníkom veci (aj pokazenej) je spravidla prenajímateľ. Je jeho oprávnením zvoliť si aj subjekt, ktorý vykoná opravu. Vy ako nájomca a osoba, ktorá danú vec poškodila, máte zasa právo akceptovať len opravu v cene obvyklej a primeranej daným okolnostiam.
Ak nevyužijem celý byt, môžem dočasne ďalej prenajať časť mnou prenajatého bytu?
Uvedené sa týka takzvaného podnájmu. Býva často upravený v zmluve a to tak, že je alebo dovolený, alebo zakázaný.
Ak neexistuje zmluvné dojednanie, tak sa použije § 719 Občianskeho zákonníka: „Prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu na čas určený v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia len s písomným súhlasom prenajímateľa.“
Musím hlásiť každú návštevu, ktorá prespí v mnou prenajatom byte?
Na základe nájomnej zmluvy majú nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti, právo užívať byt, spoločné priestory a zariadenie aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
Ak nejde o osoby nájomcu a osoby žijúce v spoločnej domácnosti, tak môže prenajímateľ vyžadovať nahlasovanie takýchto osôb. Opäť záleží na zmluvnej úprave.
Vlastník
Čo keď nájomca neoznámením poškodenia spôsobí poškodenie oveľa väčšie?
Uplatní sa § 692 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Podľa neho: „Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.“
Ako sa mám ochrániť pred tým, aby u mňa v byte načierno prespávali kamaráti nájomníka?
Tomuto možno právne zamedziť zákazom v nájomnej zmluve s následnou sankciou, ak takéto niečo nastane. Fakticky sa tomu však zamedziť nedá.
Musím nahlásiť počet ľudí vo svojom byte?
Táto povinnosť nahlásiť počet osôb môže vzniknúť smerom k správcovi bytového domu – je to nutné pre správne rozpočítanie poplatkov za služby.
Musí ma zakaždým, keď prídem (aj neohlásene) nájomník vpustiť dnu, aby som skontroloval stav a osoby v mojom byte?
Malo by platiť, že ani vlastník nemôže svoje vlastnícke právo uplatňovať šikanóznym spôsobom. Najlepšie je takéto prípady riešiť priamo v zmluve.
Samozrejme, je možné akceptovať aj neohlásenú návštevu. Táto by však nemala bezdôvodne narúšať spokojné bývanie nájomcu.
(Odpovedá advokát Dávid Štefanka, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Tipy dá sused aj počítač
Anonymný podnet, inzerát na internete či počítačový program – to všetko, ak prenajímate nehnuteľnosť, ku vám môže priviesť daňovú kontrolu.
Správca dane má niekoľko možností, ako získať tip na daňovú kontrolu. „Finančná správa využíva viaceré softvérové produkty, ktoré umožňujú výber daňových subjektov na kontrolu v závislosti od ich rizikovosti,“ vraví jej hovorkyňa Gabriela Dianová.
Výdavky, ktoré znížia daň
Nehnuteľnosť, ktorá nie je obchodným majetkom
výdavky na prevádzku (napríklad energie, plyn, poplatky za služby spojené s bývaním),
výdavok na inzerciu, odmeny realitnej kancelárii.
Nezníži ju
splátka hypotéky – nie je daňovo uznateľnou položkou.
Toho, kto nie je v databáze registrovaných prenajímateľov, kontrolóri môžu nájsť na základe verejne dostupných informácií na internete alebo v tlači, či anonymného i neanonymného podnetu verejnosti (napríklad od nespokojného nájomníka, suseda).
Naviesť na nezaregistrovaného prenajímateľa finančný úrad môže aj kontrola iného prípadu a podobne.
Keď už daňová kontrola príde, nezostane len pri príjmoch z prenájmu.
„Kontroluje, či daňový subjekt priznal a správne zdanil všetky svoje zdaniteľné príjmy a v akej výške bol oprávnený si k týmto príjmom uplatniť prislúchajúce výdavky,“ vysvetľuje Dianová.
Ak kontrola nájde neopodstatnený doklad, vylúčia ho z výdavkov a vyrubia daň na základe výsledkov daňovej kontroly. V prípade, že prenajímateľ nie je zaregistrovaný, hrozí podľa daňového poriadku pokuta od 60 do 20 000 eur. Ďalšie sankcie hrozia za nepodanie daňového priznania (30 až 16 000 eur a do hry vstupuje aj trestný zákon. Nepriznanie príjmu z nájmu môže znamenať aj spáchanie trestného činu skrátenia dane.
(ht)
Pre zväčšenie opakovane kliknite
