Na katastri malý fígeľ s úverom a dodatočným zriadením vecného bremena môže prejsť. Banka sa však isto ozve.
Chcem rozdeliť majetok už počas života a zároveň si zabezpečiť, že neskončím v domove dôchodcov. Legislatíva v tejto situácii umožňuje nehnuteľnosť darovať a zároveň zriadiť vecné bremeno doživotného užívania.
No zdanlivo jednoduché riešenie nemusí zostať bez komplikácií. Tou najčastejšou bývajú vzťahy v rodine a obavy, že sa dotknutá strana urazí. Ako povedať deťom, že darujem, no žiadam upraviť takúto podmienku v zmluve?
K „materiálnejším“ ťažkostiam patrí stanovenie miery podieľania sa na nákladoch spojených s užívaním. A aj prekážka pri zakladaní nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom v banke, ak budú chcieť deti úver.
V téme sa dočítate:
Psychológ radí: Nežiadajte, ak nie ste odkázaní
Máte aj povinnosti
Nezabudnite
Právo doživotného užívania darovanej nehnuteľnosti
- V zmluve sa odporúča špecifikovať čo najpresnejšie najmä rozsah práva užívať nehnuteľnosť (celú, jej časť, či do užívania spadá aj právo používať priľahlý pozemok a podobne),
- vhodné je ustanoviť mechanizmus uhrádzania nákladov – bežných aj súvisiacich s možnými opravami a údržbou.
Hoci darovaná nehnuteľnosť patrí deťom, máte aj ako darca pri jej doživotnom užívaní aj povinnosti.
„Podľa zákona je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy,“ vraví advokát Jozef Herbulák.
Ak však vec – nehnuteľnosť – užíva aj jej vlastník (obdarované dieťa alebo deti), náklady ste povinný znášať len podľa miery spoluužívania. Nie ste teda povinný napríklad platiť elektrinu či plyn aj za deti, ak žijú s vami v darovanom dome.
Advokát radí uhrádzanie nákladov radšej podrobne upraviť v zmluve. Ak sa vyhrotí situácia, nejasnosti sa môžu skončiť súdnym sporom.
Pomerne časté súdne spory v tejto oblasti vyplývajú z toho, že rodič, ktorý užíva byt, prestane uhrádzať pravidelné platby a dlh sa správca rozhodne riešiť návrhom na dražbu.
V takýchto prípadoch vlastníci bytov podávajú žaloby proti užívateľovi bytu a domáhajú sa vrátenia nedoplatku, ktorý zaňho museli zaplatiť, aby sa vyhli dražbe, opisuje Herbulák.
Banka nepustí
Pokiaľ by obdarované deti chceli zobrať na nehnuteľnosť zaťaženú rodičovským právom doživotného užívania úver, v banke nepochodia.
„Ručiť nehnuteľnosťou, na ktorej je ťarcha doživotného bývania a užívania, nie je možné,“ vraví Alena Walterová z VÚB.
Ak by totiž dlžník úver nesplácal a banka by bola nútená nehnuteľnosť predať, takáto ťarcha by to prakticky znemožnila alebo by výrazne znižovala trhovú cenu.
Vecné bremeno doživotného užívania podľa nej nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru – ak by mladí kalkulovali s tým, že si najskôr požičajú a až potom formálne zabezpečia rodiča.
Na katastri nehnuteľností vám v zápise vecného bremena na založenú nehnuteľnosť brániť nebudú. Správy katastra nie sú povinné ani oprávnené v tomto prípade skúmať stanovisko banky, píše Úrad geodézie, kartografie a katastra.
Hoci sa záložca musí zdržať všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota založenej nehnuteľnosti zmenšuje, porušenie tejto povinnosti nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu, píše ďalej úrad.
Dotknutá banka sa však celkom isto ohlási. Ak by bolo právo doživotného užívania zapísané, banka by v každom prípade žiadala výmaz tejto ťarchy. V opačnom prípade by mohla žiadať okamžité vyplatenie úveru, vraví Walterová.
Zákonné minimum
- Vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť.
- Vzniká okrem iného na základe zmluvy o zriadení vecného bremena a zapisuje sa do katastra. V praxi je zriadenie vecného bremena často súčasťou darovacej zmluvy a zriaďuje ho obdarovaný v prospech darcu. Nič však nebráni tomu, aby sa zriadilo i kedykoľvek dodatočne.
Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a aj v prípade, ak z akýchkoľvek príčin nastane zmena vlastníka, vecné bremeno ostáva zachované.- Nehnuteľnosť teda možno predať s vecným bremenom (nadobúdateľ je povinný rešpektovať ho, dozvie sa o ňom z listu vlastníctva). Prenajať ju platne nemožno, nájomca by nehnuteľnosť vzhľadom na vecné bremeno nemohol užívať (inak to môže byť napríklad v dvojgeneračnom dome, ak je to technicky možné zabezpečiť a je to v zmluve).
- Právo doživotného užívania zanikne smrťou oprávnenej osoby. Za jej života môže zaniknúť na základe dohody. Tá sa zapisuje do katastra a spôsobuje výmaz ťarchy na liste vlastníctva.
- Zanikne tiež, ak napríklad nastanú také trvalé zmeny, že nehnuteľnosť už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby.
- Ďalšou možnosťou zrušenia vecného bremena počas života oprávnenej osoby je súdne rozhodnutie. Napríklad, ak osoba, v prospech ktorej je zriadené právo doživotného užívania v byte, zdedila rodinný dom, kam sa presťahovala, byt neužíva a naopak vlastník bytu ho potrebuje.
(Advokát Jozef Herbulák, ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - SXC.HU)
Pomôcť si môžete aj závetom
Podmienka v závete vám ako poistka na zabezpečenie vhodného správania detí nepomôže. Urobiť to však môžete aj inak.
- Môže si rodič „poistiť“ závetom bez zriadenia práva doživotného užívania nehnuteľnosti užívanie darovanej nehnuteľnosti? Napríklad napíše závet v zmysle: Ak ma môj syn nechá do konca života bývať v byte, ktorý som mu ešte počas života daroval, odkazujem mu aj záhradu....
Nie, v závete nemožno určovať žiadne podmienky. Tieto by totiž nemali žiadne právne následky. Možnosťou by mohlo byť zrušenie pôvodného závetu, v ktorom odkazujete ďalší majetok a vytvorenie nového, kde tento majetok odkážete inej osobe, po tom, ako váš potomok nedodrží sľub o doopatrovaní, či o práve na doživotné užívanie nehnuteľnosti. Závet nemá nemenný charakter, možno ho rušiť, napísať ďalší a podobne.
- Môže byť kompromisom pri darovaní a zabezpečení si bývania darovanie napríklad polovice rodinného domu? Dá sa vôbec darovať časť nehnuteľnosti?
Áno, v rámci darovania je možné darovať len časť nehnuteľnosti, v tomto prípade vznikne takzvané podielové spoluvlastníctvo viacerých osôb.
- Je možné potom pri hypotéke založiť časť rodinného domu, ak sú v ňom dvaja vlastníci? Napríklad otec daruje polovičný podiel synovi, aby si zabezpečil v druhej polovici bývanie, a syn chce svojou polovicou ručiť pri úvere.
Nehnuteľnosť musí byť založená v celom jej rozsahu, nie je možné zabezpečenie len spoluvlastníckym podielom k nehnuteľnosti. V tomto konkrétnom prípade by preto otec musel súhlasiť so zriadením záložného práva aj na svoj podiel a podpisoval by záložnú zmluvu. Samozrejme, nesmel by tam mať zriadené právo doživotného užívania.
- Môže byť súčasťou darovacej zmluvy podmienka? Napríklad darujem dcére rodinný dom, no iba v prípade, že ma v ňom nechá v pokoji a dôstojných podmienkach dožiť.
Pri darovacích zmluvách je potrebné mať na pamäti v prvom rade fakt, že darovanie je možné len za života darcu, a teda darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti, je neplatná.
- Existuje nejaká iná právna možnosť, ako si môže rodič zabezpečiť miesto na bývanie v darovanej nehnuteľnosti?
Možno odporúčať uzatvorenie zmluvy o dôchodku, a to formou zmluvy v prospech tretieho (napríklad rodiča).
Poskytovanie dôchodku je v tomto prípade upravené v Občianskom zákonníku veľmi stručne. Vymedzuje sa pojem zmluva o dôchodku tak, že ide o zmluvu, ktorou sa niekomu doživotne alebo na inak obmedzený čas neurčitého trvania zakladá právo na vyplácanie určitého dôchodku.
Dôvod uzavretia môže byť rôzny, spravidla to je vtedy, ak sa niekto cíti zaviazaný druhému pomáhať alebo poskytovať mu dôchodok ako protiplnenie z iného právneho úkonu. Poskytovanie dôchodku by mohlo byť vo forme zabezpečenia ubytovania.
Na otázky odpovedal advokát Dávid Štefanka a VÚB, ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - SXC.HU
Psychológ radí: Nežiadajte, ak nie ste odkázaní
Formálne sa rodičia zabezpečiť môžu. Iná vec je, čo to spraví so vzťahmi a pocitom dôvery v rodine.
Ak nie ste v situácii, že sa nedokážete o seba finančne alebo zdravotne postarať, tému zriadenia vecného bremena doživotného užívania darovanej nehnuteľnosti radšej neotvárajte.
Radí to psychológ Karol Kleinmann.
Dar alebo kupovanie si?
Dar je všeobecne vnímaný ako niečo dané niekomu alebo získané bez protihodnoty, bez náhrady.
„Ak rodič žiada od svojich detí určité služby, psychologicky sa tento dar dostáva úplne do inej roviny,“ vraví psychológ.
Medzi rodičmi a deťmi musí byť podľa neho absolútna dôvera. Na druhej strane mladšia generácia by mala chápať, že starí ľudia sú veľmi opatrní a nemať im za zlé, že chcú mať istotu, že neprídu o strechu nad hlavou.
Delenie alebo dedenie majetku je vždy sprevádzané ťažkosťami. Zvyčajne ani jedna strana nebýva úplne spokojná. Ak však obdarovaný potomok alebo potomkovia na rodiča naliehajú, že jeho nehnuteľnosť z rôznych dôvodov potrebujú a žiadajú, aby sa vysťahoval, rodič často začína pochybovať.
Snaží si odpovedať na otázku, či deti správne vychoval a kde spravil chybu. Na vine v takom prípade býva nedostatočný cit detí pre situáciu.
Kto zlyhal
„Každý mladý človek by mal posudzovať svoju ekonomickú silu podľa toho, či dosiahol viac ako jeho rodič,“ vraví Kleinmann. Keď to tak nie je, nemal by siahať na byt alebo dom svojich rodičov, aby si zabezpečil kvalitnejší život.
„V prípade, že na tom trvá, ide skutočne o zlyhanie pri výchove,“ hovorí psychológ.
(ht)
Pre zväčšenie kliknite
