Bytová správa má dostať novú právnu úpravu. Ale až od roku 2014.
Nedodržiavanie formalít pri zverejňovaní schôdzí alebo zápisníc z nich, ktoré vedie k podozreniu, či nejde o zámerné konanie, aby sa vlastníci nemohli vyjadriť, prípadne odvolať. Nedôslednosť pri vymáhaní dlhov. Overovatelia písomných hlasovaní, ktorých určil správca, a nie vlastníci na schôdzi, zlé spočítavanie hlasov.
V nových bytovkách zasa nejasnosti pri rozúčtovaní nákladov za využívanie spoločných priestorov, ktoré slúžia aj pre zákazníkov prevádzok prízemných priestorov ponechaných vo vlastníctve developera. Prípadne aj obsadzovanie spoločných priestorov bez rozhodnutia na schôdzi.
To sú len niektoré z najčastejších problémov súčasnej správy bytových domov na Slovensku.
Vlastníkom často zostáva len obrátiť sa na súd. Dlhé konania a náklady na advokátov do dvesto eur za každý úkon však väčšinu odradia. Ďalší sa odsťahujú a po rokoch sporov nechcú už s minulosťou nič mať.
V téme sa dočítate:
S upomienkami radšej nečakajte
Legislatívu treba zmeniť
Zainteresovaní okrem dovzdelávania sa vlastníkov žiadajú aj novú legislatívu. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol určený hlavne na to, aby upravil prevod bytov na užívateľov.
Postupne sa doplňoval o ustanovenia súvisiace so správou.
„Niektoré priniesli posun pri určovaní pravidiel, iné nechávali priestor na rôzny prístup pri naplňovaní či vymáhaní práv a povinností účastníkov správy,“ vraví Otília Leskovská zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Kontrola dokladov
Najčastejšie ponosy sa týkajú služieb správcu. Jeho účtovanie pritom možno zo zákona kontrolovať. Správca je povinný umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy alebo čerpania fondu opráv, vysvetľuje advokátka Hana Kováčiková.
Do kancelárie, kde ich musí správca strpieť, sa však vlastníkom málokedy chce. A vyhotovovanie fotokópií, ktoré by mohli vlastníci preštudovať v im príjemnejšom prostredí, zákon správcovi neukladá.
„Čo však nevylučuje, aby bola takáto povinnosť dohodnutá v zmluve o výkone správy,“ radí advokátka.
Aj tresty za porušenie povinností správcu (napríklad ak urobí chybu pri vyúčtovaní nákladov za opravu, za zálohové platby, keď nezapočíta prijaté platby od vlastníka) podľa advokátky možno správcovi ukladať iba vtedy, ak boli medzi ním a vlastníkmi písomne dohodnuté.
Pokiaľ však vlastníkom v dôsledku chybného postupu správcu vznikla škoda, majú možnosť domáhať sa jej náhrady, dodáva.
Klasický prípad sa stal v jednej z bratislavských bytoviek – vlastníci pred desiatimi rokmi odhlasovali prenájom nebytových priestorov s tým, že sa stanovené ročné nájomné bude každý rok zdvíhať o infláciu.
Správca však najmä spočiatku upravoval ceny nájmu o infláciu chybne a vlastníkom nepribúdalo na účte toľko peňazí, koľko malo. Dnes sa pýtajú, či sa dá ich spätne vymôcť.
„V tomto prípade treba presne vyčísliť finančnú stratu, ktorú vlastníci utrpeli vinou správcu,“ vraví Kováčiková. No správca nemusí svoju chybu uznať.
Navyše právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.
Najneskôr však za tri roky odo dňa jej vzniku. Výška náhrady škody by preto mohla byť znížená v dôsledku premlčania časti tohto nároku, vysvetľuje advokátka.
O tom, že nedôslednosť môže skomplikovať aj výpoveď už nechceného správcu, svedčia skúsenosti vlastníkov z ďalšej bratislavskej bytovky.
Už päť rokov sa súdia aby ho vypovedali – k ukončeniu spolupráce sa rozhodli pre jeho pochybenie pri rozpočítaní elektriny a výťahu v prospech vlastníka nebytových priestorov.
Spor sa skončí napokon zrejme neúspešne, správca po rokoch konania napadol formálnu chybu pri pôvodnom hlasovaní.
Zlepší sa to?
V príprave je nový zákon o podmienkach správy bytových domov. Pripravuje ho ministerstvo dopravy, ale až s účinnosťou od roku 2014.
V novom zákone by mali byť viac rozpracované zmluvné vzťahy, práva a povinnosti jednotlivých účastníkov a zadefinovanie kontrolných a sankčných mechanizmov, píše ministerstvo.
Zároveň navrhuje, aby správca musel preukázať odbornú spôsobilosť a firmy sa majú aj povinne registrovať.
Pomôcť už od januára by mohla aj novela zákona o spotrebiteľských úveroch.
Zavádza špeciálny režim pre úvery na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu bytoviek poskytované vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
Raz ročne si budú môcť bezplatne od banky vypýtať výpis z účtu bytového domu, v ktorom vlastnia byt alebo nebytový priestor, a to bez súhlasu správcu či spoločenstva.
Čo sa smie písomne
Overovateľov pri písomnom hlasovaní musia schváliť vlastníci na zhromaždení alebo na schôdzi.
- Písomne hlasovať možno o všetkom okrem zmluvy o spoločenstve alebo o výkone správy.
- Sedem dní pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci informovaní o otázkach, termíne i mieste hlasovania.
- Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň hlasovania, meno a priezvisko vlastníka, otázky. Pri každej z nich musia byť dva rámčeky (označené „áno“ a „nie“).
- Po hlasovaní správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov zistí výsledok a oznámi ho do piatich pracovných dní.
- Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov (ak zákon neustanovuje inak).
- Pri neúspešnom hlasovaní musí byť vec prerokovaná na schôdzi alebo na zhromaždení. Písomné hlasovanie o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní.
- Ak sa písomne rozhoduje o úvere a zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome či o zmene formy výkonu správy, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.
- Pre tých, ktorí s výsledkom alebo priebehom písomného hlasovania nesúhlasia, platia rovnaké termíny na ich napadnutie ako pri bežnom hlasovaní.
(ht)
Narábanie s peniazmi
Ak spoločenstvo vlastníkov v dome nenarába s peniazmi tak, ako si predstavujete, pozrite sa najskôr do zmluvy o spoločenstve.
Tam by malo byť napísané, akú sumu na použitie bez hlasovania zhromaždenie vlastníkov schválilo pre predsedu spoločenstva z fondu prevádzky, údržby a opráv.
Rovnako môže byť stanovená aj suma, do ktorej predseda spoločenstva môže nakladať v jednotlivom prípade aj s majetkom spoločenstva.
Peniaze za plnenia (služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, ako sú teplo, teplá a studená voda a podobne) sú stanovené dodávateľsko- odberateľskými zmluvami.
Podpisuje ich predseda spoločenstva a sú záväzné pre všetkých vlastníkov.
Pri nich je spoločenstvo zmluvne zaviazané uhrádzať faktúry od dodávateľov.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO SME - VLADO ŠIMÍČEK)
Viac hlasov pre jedného
Spolu s kúpou ďalšieho bytu v dome získavate pri rozhodovaní v bytovke ďalší hlas. Či sa to už ostatným páči, alebo nie, musia to rešpektovať.
Vlastník má toľko oprávnených hlasov, koľko bytov má na svojom mene zapísaných v liste vlastníctva.
Ak sa tak nestane, máte právo napadnúť platnosť hlasovania, no nič tým nemusíte dosiahnuť.
Pokiaľ bolo na schôdzi dostatočné kvórum a zaobídu sa aj bez vášho hlasu, respektíve bez dvoch, môžu to byť len zbytočne vyhodené peniaze, píše Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
(ht)
S upomienkami radšej nečakajte
Do toho, ako vymáhať dlhy, majú čo hovoriť aj ostatní v dome. Všetko sa môže skončiť dražbou bytu neplatiča.
Ako to vyrátať
Príklad
Pre tvorbu fondu 1452 eur/mes. a dom s úverom
- 20 percent rátajte na údržbu (290,40 eura), 1000 eur v našom príklade na splácanie úveru. Zostane 161,60 eura.
- Možno teda zvládnuť neplatiča s dlhom 100 eur/mes.
Všeobecný postup pri neplatičoch (upomienky, súd, dražba a podobne) určuje zákon. No podrobnosti sa upravujú v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy.
Univerzálne platnú sumu, od ktorej treba upomínať dlžníka, nie je možné určiť. V štvorbytovke aj nízka suma môže spôsobiť platobnú neschopnosť, vo veľkom dome sa to „stratí“, vraví Otília Leskovská zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Upomínať však treba už pri prvej platbe, ktorá neprišla, radí Leskovská. Správcovské softvéry to umožňujú.
Vlastníci sa môžu zmluvne dohodnúť, že po neuhradení troch mesačných zálohových predpisov podá predseda spoločenstva alebo správca skrátenú žalobu na príslušný súd – platobný rozkaz.
Ak je suma vyššia, môžu sa dohodnúť, že budú vymáhať nedoplatok formou dobrovoľnej dražby. Dražbu musí schváliť zhromaždenie alebo schôdza vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých.
(ht)
Otázky a odpovede
Kto čo platí a musím sa podriadiť, hoci nemám na to? Odpovedajú odborníci.
- Prečo správca nepreplatí opravu potrubia pod drezom? Išlo o haváriu a volali sme firmu, ktorej kontakt bol na nástenke.
Pretože potrubie pod kuchynským drezom je majetkom vlastníka – nejde o spoločné zariadenie domu. Vlastník je povinný udržiavať svoj byt v takom technickom stave, aby nepoškodzoval vlastný ani ostatné byty.
To, že kontakt bol vyvesený, bola pomoc správcu, aby vlastníci mohli hneď konať.
Môžu však zavolať kohokoľvek. Fond prevádzky, údržby a opráv slúži podľa zákona na opravu, rekonštrukciu a obnovu spoločných častí a spoločných zariadení domu.
- Musím sa podriadiť, ak iní v dome odhlasovali na schôdzi veľké výdavky? Ani som tam nebola a nemám na to. Ide o mimoriadny vklad do fondu opráv na opravu výťahu. Veď ním ani veľmi nechodím.
Z vašej otázky vyplýva, že ste nevyužili svoje právo zúčastniť sa na schôdzi vlastníkov a vyjadriť sa.
Ak sa domnievate, že ostatní vlastníci prijatým rozhodnutím neprimerane zasiahli do vašich práv, máte možnosť, za predpokladu, že neuplynuli zákonné lehoty (najviac tri mesiace od hlasovania), podať žalobu na súd, ktorou sa budete domáhať zrušenia rozhodnutia o mimoriadnom vklade.
V prípade, že ste to zmeškali, rozhodnutie je nenapadnuteľné a musíte sa mu podriadiť.
(Otília Leskovská, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov, Hana Kováčiková, Advokátska kancelária Petrán & Kováčiková)
