Čiara ceruzkou v starých nákresoch v reálnom prostredí zaberá aj pol metra pozemku na šírku.
Máte list vlastníctva a tvrdia vám, že hranice pozemku sú inde? Môže sa to stať. Najmä vtedy, ak pozemok vedľa vás kúpil nový vlastník.
V bratislavskom Starom Meste sa napríklad pokúšali o mimosúdnu dohodu medzi susedmi, ktorí sa sporili pre posunutie plota o 35 centimetrov. Dcéra pôvodného vlastníka domu zo 70. rokov minulého storočia nahradila plot z pletiva za nepriehľadný.
Susedovi sa zdalo, že ho posunula. Dal svoj pozemok vymerať a zistilo sa, že časť plota, ktorý presne kopíroval ten pôvodný, zasahuje na druhú stranu. Po prerátaní odchýlenie predstavovalo šesť štvorcových metrov. Prípad zrejme dorieši až súd.
V téme sa dočítate:
Ako to je
Plot nie je tam, kde by mal byť?
Zbúrať cudzie sami nemôžete. Ani na vlastnom
Platí alebo nie? (o listoch vlastníctva)
K protokolu sa vyjadrujú všetci
Ploty aj domy
Spor o hranice
Kedy to začať brať vážne
Keď vás sused vyzve, aby ste prišli na vytyčovanie hraníc.
Keď vám predloží protokol o vytýčení hraníc a skutočný a právny stav sa odlišujú.
V prípade, že sa objaví na liste vlastníctva poznámka o súdnom konaní a súd vám doručí žalobu na vyjadrenie.
V praxi sa jeden z dvadsiatich prípadov týka sporu o hranice pozemku, hovorí Ondrej Kozlovský z geodetky.sk. Na cudzom môžu stáť ploty i časti starších domov.
Je to preto, že nové merania sú presnejšie. Využívajú sa navigačné satelitné systémy, kedysi to bolo pásmo a vymeriavalo sa podľa najbližšieho plota či stavby. Ich poloha nemusela byť overená, prípadne už ani nemusia stáť.
Pri digitalizácii pôvodných máp a plánov sa napríklad ukazuje, že len čiara ceruzkou, ktorou je znázornená hranica pozemku, v reálnom prostredí zaberá pol metra na šírku.
Najschodnejším riešením takejto situácie býva dohoda. Vlastníci podľa advokátky Hany Kováčikovej majú viac možností, ako pozemky usporiadať – výmenou presahujúcich častí, odpredajom pozemku, ktorý zabral sused, prípadne aj prenájmom.
Na koľko to vyjde
Napriek tomu sa veľká časť sporov dostáva na súd. Súdne konanie však nie je lacné. Náklady môžu prevýšiť aj hodnotu sporného pozemku.
Pred podaním žaloby treba zabezpečiť geometrický plán a zamerať pozemok (poplatok na katastri je 27 eur, geometrický plán stojí od 200 eur vyššie). Pokiaľ má sused vlastnú dokumentáciu a vy ju neuznáte, nie je nevyhnutné investovať vopred do znaleckého posudku – súd zvyčajne nariadi nový.
Žaloba sa na súd posiela v toľkých vyhotoveniach, koľko je účastníkov sporu plus jedno vyhotovenie pre súd.
Pri určovacej žalobe sa platí súdny poplatok 99,50 eura. Advokátka odporúča priložiť aj kópie korešpondencie, v ktorej ste suseda vyzývali na dohodu.
Okrem súdnej žaloby môžete podať aj žiadosť na kataster, aby zapísal poznámku o prebiehajúcom súdnom konaní na list vlastníctva. Ide o ochranu pred jeho odpredajom, kým sa právny stav nevyrieši. Prílohou je potvrdenie súdu o podanej žalobe.
Cena u advokáta sa určuje zvyčajne dohodou ako hodinová mzda, úkonová tarifa alebo paušál. Hodinová mzda môže podľa zložitosti prípadu a renomé právnika byť od 60 eur vyššie.
Ako to je
Výstavbu obyčajného plota stačí na stavebnom úrade len ohlásiť. Susedov sa pýtať nemusíte, no povedať im môžete.
Pri ohlásení stavby k listu vlastníctva pozemku prikladáte kópiu katastrálnej mapy i jednoduchý opis stavby. Stavebný úrad skontroluje, či staviate na vlastnom a či spĺňate požiadavky obce, ak ich stanovila vo všeobecne záväznom nariadení (napríklad výšku a podobne).
O zámere je dobré povedať susedovi, no zo zákona to spraviť nemusíte. K ohláseniu plota (nie oporného múru) jeho stanovisko nepotrebujete. Zo zákona však musíte myslieť na to, že ho nesmiete obťažovať – napríklad zatienením.
Plot musí stáť celý na vašom pozemku. Nie tak, že hranicu pozemku bude kopírovať stred stavby.
Vlastníci domov v radovej zástavbe sa zvyčajne dohodnú, aké ploty budú mať a ktorú stranu kto financuje i udržiava. Ide však len o dohodu, ktorá síce môže mať písomnú formu a sankcie, no vymožiteľnosť plnenia povinností môže byť otázna.
(ht)
Plot nie je tam, kde by mal byť?
Kým pôjdete na súd, vyskúšajte iné riešenie
1. Usporiadanie hraníc zámenou
Vhodné riešenie, ak je priebeh hranice pozemku nerovnomerný – napríklad v tvare písmena S.
No pre potreby výmeny možno vyčleniť aj inú umiestnením a tvarom vyhovujúcu samostatnú parcelu.
2. Predaj spornej časti
Vlastník, ktorému plot zasahuje na jeho pozemok môže ponúknuť zabranú časť na predaj susedovi, ktorý ju kúpi (rešpektuje pri tom napríklad novší geometrický plán).
Cena sa stanovuje dohodou.
Za korektné sa považuje určiť takzvanú cenu obvyklú – vytipujete ju na základe ponúk pri predaji pozemkov v okolí.
No môže byť aj nižšia, prípadne symbolická – záleží na okolnostiach situácie a dohody.
3. Prenájom
Možné no výnimočne využívané riešenie.
Cena aj dĺžka trvania prenájmu závisia od dohody.
Čo musíte vždy spraviť:
Samostatné parcely
Tie časti pozemku, ktoré chcete zameniť, predať, alebo kúpiť treba identifikovať.
To znamená zamerať ich a v geometrickom pláne vyznačiť ako samostatné parcely. Katastrálny zákon totiž hovorí, že musia mať vlastné parcelné číslo.
Pri kúpe a predaji býva zvykom (nie pravidlom a zákon to neurčuje), že náklady na identifikáciu parciel hradí ten sused, ktorý kupuje.
Zmluva
Podľa toho ako sa so susedom dohodnete treba vypracovať zmluvu o zámene alebo kúpno-predajnú zmluvu.
Vzory zmlúv možno nájsť aj na internete.
Zápis nových vlastníckych práv do katastra nehnuteľností
Musíte požiadať o vklad, návrh sa podáva písomne
Základný poplatok 66 eur, 266 eur pri zrýchlenom konaní do 15 dní, pri podaní oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe sa poplatok znižuje o 15 eur.
(Advokátska kancelária Petrán & Kováčiková, zákon o správnych poplatkoch, ht)
Zbúrať cudzie sami nemôžete. Ani na vlastnom
Vlastníkovi plota najskôr napíšte a vyzvite ho, aby stavbu odstránil sám.
Môžem zbúrať susedov plot? Zasahuje do môjho a aj tak je neudržiavaný.
Najskôr si treba v geometrickom pláne preveriť, či skutočne je plot na vašom pozemku. Až potom pošlite písomnú výzvu susedovi na jeho odstránenie.
Ak nereaguje, budete musieť podať žalobu na súd na vypratanie pozemku. Svojpomocne plot zbúrať nemôžete – išlo by o zásah do vlastníckych práv suseda a ten by v súdnom konaní mohol žiadať finančnú náhradu.
V prípade, že by plot bol v takom technickom stave, ktorý by vás ohrozoval na živote, opäť treba najskôr poslať susedovi písomnú výzvu na bezodkladnú nápravu situácie.
Pokiaľ by nereagoval, je vhodné zriadiť fotodokumentáciu (s automatickým vložením času zhotovenia snímky) a plot môžete na náklady suseda zabezpečiť tak, aby nebol nebezpečný.
Je však pravdepodobné, že úhradu nákladov bude nutné vymôcť súdnou cestou.
Ideme so susedom zameniť pozemky okolo plota. Musíme platiť daň z príjmu?
Zámena pozemkov sa posudzuje ako dva samostatné predaje nehnuteľností. Každá strana sa považuje za predávajúcu v prípade výmenou poskytnutej nehnuteľnosti a za kupujúcu pri nehnuteľnosti, ktorú výmenou prijíma.
Takýto príjem patrí medzi zdaniteľné príjmy nepeňažného charakteru.
Každá strana zdaňuje svoj príjem podľa zmluvy (ak nie je oslobodený – v prípade vlastníctva v trvaní päť rokov). Takáto transakcia musí byť ocenená podobne ako štandardný predaj, a to cenami bežne používanými v mieste a čase plnenia. Dohodnutá cena musí byť uvedená aj v zmluve.
Daň z príjmu získaného zámenou sa platí z rozdielu medzi zámenou získanou sumou a pôvodnou kúpnou cenou pozemku.
Na otázky odpovedali advokátka Hana Kováčiková a daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková, ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA
Platí alebo nie?
Čo by ste mali vedieť o listoch vlastníctva nehnuteľností.
Obnova evidencieObnova evidencie niektorých pozemkov (ROEP) ešte nie je ukončená . Ľudia v stovkách katastrálnych území sa stále môžu hlásiť k pozemkom, ku ktorým majú rôzne dokumenty a pôdu môžu aj vydržať. Ak v nich vlastníte pozemok, v okolí môžu nastať zmeny. Koho sa to týka, nájdete na úradnej tabuli obce. Obnova má byť ukončená do konca roka 2015. Keďže na ňu nie sú peniaze, hrozí pozastavenie prác . Katastrálny zákon hovorí, že údaje v katastri sú hodnoverné a záväzné. Pokiaľ sa nepreukáže opak. Súvisí to s históriou zápisov práv – napríklad po roku 1951 nebolo povinné zapisovať prevody vlastníctva do pozemkovej knihy.
Opak môže iný vlastník preukázať inou verejnou listinou, ktorá potvrdzuje alebo osvedčuje vlastnícke alebo iné právo k nehnuteľnosti.
Hranica pozemku prebieha medzi pozemkami. Ak má sused pocit, že plot, ktorý oddeľuje pozemky, je postavený na inom mieste, mal by si dať hranicu pozemku vytýčiť.
Súdy pri rozhodovaní o priebehu hranice využívajú posudky súdnych znalcov z odboru geodézie a kartografie.
Za vydanie kópie originálu listu vlastníctva na katastri sa platí osem eur. Vydávajú sa podľa miestnej príslušnosti – v Bratislave tak nedostanete kópiu listu vlastníctva na pozemok napríklad pri Senici. Takáto kópia slúži na úradné úkony, informatívny list vlastníctva je zadarmo na katasterportal.sk, informácie sa obnovujú s týždennou periodicitou.
(ht)
K protokolu sa vyjadrujú všetci
Oficiálny dokument musí potvrdiť autorizovaný geodet s okrúhlou pečiatkou.
Vytýčenie pozemku vykoná na zákazku akákoľvek geodetická firma.
Ak však predpokladáte, že by mohol vzniknúť s niektorým susedom spor, budete potrebovať autorizovaného geodeta.
Iba ten je oprávnený vystaviť Protokol o vytýčení hranice pozemku s okrúhlou pečiatkou.
Dva dni, no aj týždne
Ako dlho bude vytýčenie trvať, záleží na zložitosti prípadu.
30 až 50
centimetrov je posunutie hraníc, ktoré sa môže oplatiť usporiadať. Menší rozdiel je ťažko preukázateľný, najmä v dlho zastavanom území.
Zadávateľ nemusí pripraviť žiadne dokumenty, geodet si ich vyhľadá sám, hovorí Marek Dinuš z geodetky.sk.
Ak je pozemok voľne prístupný, geodet bude pri meraní samostatný – nebude treba brať si dovolenku.
Výber potrebnej dokumentácie z katastra a samotné merania môžu trvať aj viac dní, ich spracovanie aj dva týždne, prípadne viac.
Po skončení prác dostanete nákres pozemku v katastrálnej mape s číselným označením lomových bodov aj so súradnicami. Tieto body by ste mali mať zanesené aj v teréne.
V nákrese geodet zobrazí aj skutočné umiestnenie plotov a stavieb. Zaznamená aj odmerané vzdialenosti v metroch.
Protokol bude obsahovať aj vyjadrenia dotknutých susedov k priebehu hraníc. Súhlasné aj nesúhlasné.
„Vždy je lepšie, ak sa susedia na vytyčovaní zúčastnia,“ vraví Dinuš. Často sa tak hneď na mieste vďaka odbornej argumentácii vyjasnia niektoré nezrovnalosti, ktoré by neskôr mohli viesť k súdnym sporom.
Susedov môže vyhľadať aj telefonicky či listom osloviť geodetická firma. Protokol geodet nechá zaevidovať na katastri nehnuteľností a slúži ako podklad pri iných meraniach v dotknutom teréne.
Koľko zaplatíte
Cena za vytýčenie hranice býva od 150 na častejšie 250 eur vyššie. Závisí však od množstva faktorov – najmä prácnosti.
Viac zaplatíte napríklad v historicky dlho zastavanom území, kde sa môže vyskytnúť viac nezrovnalostí pre nedokonalé merania alebo zápisy vlastníckych práv z minulosti.
Geodeti sú zo zákona poistení.
Ak by sa preukázalo, že pri meraní pochybili, môžete si voči nim uplatniť náhradu vzniknutej škody.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
