V marci ešte podávame daňové priznanie po starom aj s paušálnymi výdavkami.
Ľudí, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, čakajú od januára zmeny.
Ak si doteraz uplatňovali výdavky paušálne vo výške 40 percent, po novom to už nebude možné.
V téme sa dočítate:
Účtovníka mať nemusíte
Čo sa smie a čo nie
Z hypotéky odčítate len úroky
Čo daniari uznajú, čo nie
Prenájom bytu po novom (základné pravidlá)
Paušál je zrušený
Na základe novely zákona o daniach z príjmov, ktorú schválil parlament, sú pri prenájme paušálne výdavky zrušené. Ak zákon podpíše prezident, od januára si prenajímatelia budú musieť začať odkladať faktúry a bločky. Iná možnosť nebude.
Hoci účtovníctvo nie je automaticky povinné, kto by si účtovníka chcel prizvať na pomoc a má iba príjmy z prenájmu a zo zamestnania, musí počítať so sumou 60 až 150 eur za rok podľa regiónu a počtu položiek.
„Prenajímatelia budú mať od budúceho roku možnosť uplatňovať daňové výdavky len vo forme preukázateľných výdavkov, a to na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie,“ vysvetľuje Peter Paška z poradenskej spoločnosti Accace.
Bez dokladov to nepôjde
Ako upozorňuje, obe formy vyžadujú „dokladovanie“ každého daňového výdavku, teda od januára 2013 bude potrebné evidovať, respektíve účtovať o všetkých dokladoch spojených s prenájmom nehnuteľností za účelom ich uznania za daňový výdavok.
„Môže to znamenať vyššiu administratívnu náročnosť a vo väzbe na výšku výdavkov aj zvýšenú daňovú povinnosť,“ varuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
„Určite odporúčam odkladať všetky doklady o nákupe vybavenia,“ hovorí Jaroslava Lukačovičová zo Združenia podnikateľov Slovenska.
Ako pokračuje Gabriela Dianová z Finančného riaditeľstva, fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu a ktorá v súvislosti s týmito príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa sama rozhoduje, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí, alebo nezaradí do obchodného majetku.
Odpis aj prevádzka
Ak ju do obchodného majetku zaradí, teda ak o nehnuteľnosti účtuje alebo ju eviduje v evidencii, potom si do daňových výdavkov môže zaradiť výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), výdavky na jej technické zhodnotenie, teda rekonštrukciu či opravy a tiež výdavky na riadnu prevádzku – teda napríklad energie, poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, úhrady do fondu opráv, či úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak nehnuteľnosť v obchodnom majetku nebude zahrnutá, do daňových výdavkov si v takom prípade možno uplatniť iba výdavky na prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, napríklad energie, nie však poistenie, daň či úroky z úverov.
Oslobodenie ostane
Výdavky v skutočnej výške si prenajímatelia mohli uplatňovať aj doteraz. Ako uviedlo ministerstvo financií, z podaných daňových priznaní vyplýva, že paušálne výdavky využili dve tretiny prenajímateľov, výdavky v skutočnej výške tretina z nich. Možnosť oslobodenia príjmu z prenájmu do výšky 500 eur za rok ostane.
Účtovníka mať nemusíte
Povinnosť viesť účtovníctvo sa na prenajímateľa bytu alebo domu nevzťahuje automaticky.
Zo zákona má prenajímateľ nehnuteľnosti právo rozhodnúť sa, akú evidenciu príjmov a výdavkov si zvolí.
„Na výber má klasické vedenie účtovníctva v súlade so zákonom o účtovníctve (evidencia príjmov a výdavkov prostredníctvom peňažného denníka, knihy pohľadávok a záväzkov a evidencie majetku), alebo vedenie daňovej evidencie bez povinnosti viesť účtovníctvo,“ hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
Treba splniť podmienky
Ak sa rozhodne pre zjednodušenú formu, takzvanú daňovú evidenciu, nemusí viesť účtovníctvo za predpokladu, že nezamestnáva žiadnych zamestnancov a jeho príjem nepresiahol v bezprostredne predchádzajúcom zdaňovacom období sumu 170 000 eur.
Namiesto účtovníctva bude viesť zjednodušenú formu účtovníctva – daňovú evidenciu.
Stačí zošit
Forma, kde a ako budete evidenciu viesť, nie je predpísaná. Stačí napríklad zošit či excelovský súbor s uvedením výdavkov súvisiacich s prevádzkou bytu. Ale môžete si kúpiť napríklad aj peňažný denník pre podnikateľov.
Spôsob a formu, akú si zvolíte, potom treba dodržať počas celého zdaňovacieho obdobia. K daňovému priznaniu evidenciu neprikladáte, ste však povinní ju predložiť pri daňovej kontrole.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Čo sa smie a čo nie
Ako započítať preddavky, preplatky či nedoplatky na energie a aké sú limity pri nákupe elektroniky a nábytku do prenajímanej nehnuteľnosti?
Ak si chcem uplatniť výdavky v skutočnej výške, ale nájomníkov mám iba pol roka, budem tieto výdavky musieť krátiť na polovicu alebo jednoducho spočítam príjmy za rok a výdavky za rok a to zahrniem do priznania?
Rozhodujúca je skutočnosť, či ste ako prenajímateľ registrovaný na daňovom úrade od začiatku roka, ale prenajať nehnuteľnosť sa vám podarilo až o niekoľko mesiacov (napriek snahe o získanie nájomníkov). K tejto problematike bude pravdepodobne spracované metodické usmernenie.
Ako je to s daňovou stratou? Možno si ňou znížiť daňový základ?
Novelizovaný zákon s účinnosťou od 1. januára 2012 pri príjmoch z prenájmu nepovoľuje vykázanie daňovej straty a jej efektívne použitie na zníženie základu dane.
Úprava sa vzťahuje na stratu vykázanú po 31. decembri 2011, čo znamená, že pri podaní daňového priznania za zdaňovacie obdobie roka 2012 už nebude možnosť vykázať daňovú stratu.
Ako sa bude postupovať pri uplatňovaní výdavkov v skutočnej výške, ak ide o manželov, ktorí prenajímajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve? Každý bude mať vlastnú evidenciu – budú sa deliť, že manžel uplatní výdavky za plyn, manželka za elektrinu? Majú nárok na odpočet 500 eur obaja?
V prospech manželov, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je skutočnosť, že si príjem môžu rozdeliť tak, ako je to pre nich z pohľadu zdanenia ideálne.
Každý z manželov si v prípade delenia príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v BSM, môže uplatniť 500eurový limit platný na oslobodenie príjmu z prenájmu.
Rozkladať príjem môžu ľubovoľne v akomkoľvek pomere tak, ako im to z hľadiska optimalizácie daňovej povinnosti najviac vyhovuje, pričom tak ako príjmy aj výdavky si môžu deliť v agregovanej podobe (nie teda výdavky za plyn manžel, výdavky za elektrinu manželka, ale výdavky ako také sumárne).
Ako preukážem náklady za energie? Elektrina mi už od dodávateľa chodí elektronicky, e-mailom, raz za tri mesiace. To ju mám vytlačiť a priložiť do evidencie?
V prípade, že sa rozhodnete pre vedenie daňovej evidencie alebo pre jednoduché účtovníctvo, tak si budete výdavky uplatňovať v prípade ich skutočnej úhrady.To znamená, ak vám chodí faktúra za odber elektriny elektronicky, určite ide o platnú elektronickú faktúru, ktorú vytlačíte a v momente úhrady zahrniete do daňových výdavkov.
Ako zarátam preddavky za energie? Môžem ich zarátať v plnej výške ako náklady? Preplatky alebo nedoplatky potom zahrniem do výdavkov v ďalšom roku?
Ak platíte preddavky, tak tie zahrniete do daňových výdavkov v momente ich úhrady a prípadné preplatky alebo nedoplatky uplatníte v období, keď sa uhradia.
Budem prenajímať byt ako FO, budem viesť evidenciu. Potrebujem do bytu dokúpiť nábytok a spotrebiče. Bude to spolu asi 2000 eur. Existuje nejaký limit, ktorý nesmiem presiahnuť? Je to limit na elektroniku a nábytok osobitne?
Limit na nákup elektroniky a nábytku z hľadiska výšky výdavkov neexistuje, len účtovníctvo sa na výdavky nad hranicu 1700 eur v prípade hmotného majetku (elektronika, nábytok a podobne) môže pozerať inak.
Hmotný majetok do výšky 1700 eur/ks možno jednorazovo uplatniť v rámci účtovníctva do nákladov, to znamená že celá suma vám pôjde do nákladov v roku obstarania, kým hmotný majetok v obstarávacej cene vyššej ako 1700 eur/ks treba zaradiť podľa zákona o dani z príjmov do príslušnej odpisovej skupiny a podľa rokov odpisovania k tejto skupine prislúchajúcich odpisovať.
Čo v praxi znamená, že napríklad elektronika nad 1700 eur bude zaradená do 1. odpisovej skupiny s lehotou odpisovania 4 roky, teda obstarávacia cena sa rozloží do nákladov počas štyroch rokov a nie naraz.
Na otázky odpovedali Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa
a Jaroslava Lukačovičová zo Združenia podnikateľov Slovenska, ILUSTRAČNÉ FOTO - SXC.HU
Z hypotéky odčítate len úroky
Celú splátku hypotéky do daňových výdavkov zaradiť nemôžete.
Prenajímatelia bytov sa často mylne domnievajú, že splátky poskytnutého hypotekárneho úveru, ktorým si obstarali byt na prenájom, si môžu v plnej výške uplatniť do daňových výdavkov.
Zákon o dani z príjmov to však nepripúšťa.
Iba úroky
Čo si však môžete uplatniť, je výška zaplateného úroku z úveru. „Úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti, sú daňovými výdavkami vynaloženými na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu len v prípade, ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku,“ povedala Gabriela Dianová, hovorkyňa Finančného riaditeľstva.
V opačnom prípade sú to výdavky na osobnú potrebu daňovníka, ktoré nie sú daňovými výdavkami.
Daňovník musí vynaloženie výdavku zaúčtovať v účtovníctve alebo zaevidovať v evidencii.
Treba výpis z účtu
„Do daňových výdavkov sa úroky z úverov zahrňujú na základe platieb z bankového účtu daňovníka a podkladu, ktorý preukazuje rozdelenie spravidla anuitnej sumy na sumu istiny a úroku,“ dodáva Peter Pašek z poradenskej spoločnosti Accace.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - SXC.HU)
Čo daniari uznajú, čo nie
1. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku
Ak je byt alebo dom osobným majetkom prenajímateľa – daňovým výdavkom je len výdavok na prevádzku tejto nehnuteľnosti.
Energie – do daňových výdavkov patria poplatky za energie, plyn, vodné, stočné, odvoz a likvidáciu odpadu, takisto koncesionárske poplatky či poplatky za káblovú televíziu, alebo internet.
Správa – započítať si môžete aj poplatky za správu bytového fondu, ale pozor, poplatky do fondu opráv si započítať nemôžete.
Zháňanie nájomníkov – započítať si môžete aj náklady na zháňanie nájomníkov – náklady na inzerciu, odmeny realitnej kancelárii a pod.
Zariadenie – patria sem aj náklady vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu – napríklad nábytok – postele, stôl, stoličky a podobne či spotrebiče – chladnička, práčka a podobne. Pozor, pri vyššej cene (nad 1700 eur za ks) ich nemožno zahrnúť celé naraz, budú sa odpisovať postupne.
Náklady na rekonštrukciu či drobné opravy si odpočítať nemožno.
2. Nehnuteľnosť je zahrnutá v obchodnom majetku
Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, platí iný režim, odpočítať si možno viac.
Rekonštrukcia – do daňových výdavkov možno zahrnúť takzvané technické zhodnotenie majetku – výmenu okien, dverí, podláh, kuchynskej linky či zasklenie balkóna. Ak takéto výdavky prevyšujú jednotlivo sumu 700 eur, mali by byť do základu dane zahrňované postupne vo výške daňových odpisov.
Menšie opravy – odpočítať možno aj stierky či novú maľovku. Takisto aj drobné opravy.
Zariadenie – takisto možno započítať náklady na vybavenie domácnosti nábytkom či spotrebičmi.
Prevádzka – akékoľvek poplatky týkajúce sa prevádzkovania nehnuteľnosti by sa mali považovať za výdavok. Odpočítať teda možno poplatky za energie, poplatky do fondu opráv či poplatky správcovi domu, takisto energie, internet, káblovku, poistenie či daň z nehnuteľností.
Hypotéka – uplatniť si možno aj úroky z hypotekárneho úveru, pozor, nie mesačnú splátku.
(jpa)
Prenájom bytu po novom
Aké hlavné možnosti má prenajímateľ pri prenájme nehnuteľnosti od januára 2013
Budete naďalej prenajímať byt ako fyzická osoba
DOKLADY – musíte si začať odkladať faktúry a bločky a rozhodnete sa, či budete viesť evidenciu, alebo účtovníctvo. Evidencia je najjednoduchšia. Ak zvolíte účtovníctvo, stačí jednoduché, ktoré je založené na hotovostnom princípe, to znamená výdavky a príjmy vstupujú do základu dane vtedy, keď sa reálne uskutočnia.
ÚRADY – nemusíte nikam chodiť, ak na daňovom úrade ako prenajímateľ už zaregistrovaný ste.
PRIZNANIE – prvýkrát ho po novom budete podávať do konca marca 2014 za príjmy v roku 2013, do konca marca 2013 podávate daňové priznanie po starom, môžete si ešte pri prenájme uplatniť paušálne výdavky.
ÚĽAVA – budete si ako fyzická osoba môcť uplatniť oslobodených 500 eur za rok (zdaňujete len zvyšok), ak prenajímajú byt manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, nárok na úľavu 500 eur majú obaja.
Budete prenajímať na živnosť
DOKLADY – ak nehnuteľnosť zaradíte do podnikania, budete si môcť odpočítať viac – aj výdavky na obstaranie či rekonštrukciu nehnuteľnosti, prípadne úroky z úverov, pri zakladaní živnosti (ak živnosť už máte, napríklad ako remeselník či kaderníčka, stačí rozšíriť predmet podnikania) – o prenájom nehnuteľnosti, nemusíte mať príjem zo živnosti, platí, že môžete mať príjem zo zamestnania, alebo ako dôchodca, a živnosť budete mať len na prenájom nehnuteľnosti, účtovníctvo môžete viesť jednoduché aj podvojné.
ÚRADY – musíte si vybaviť alebo rozšíriť živnosť + zároveň sa budete evidovať na daňovom úrade, zdravotnej a sociálnej poisťovni (niektoré z toho vybaví živnostenský úrad).
PRIZNANIE – prvýkrát ho po novom podávate do konca marca 2014.
ÚĽAVA – 500 eur vám neprislúcha.
POZOR: ako riadny živnostník budete musieť platiť odvody do zdravotnej a sociálnej poisťovne (do zdravotnej hneď, ak ste zároveň zamestnancom, tak si môžete zo živnosti určiť nulové preddavky a počkať na ročné zúčtovanie, sociálne odvody po roku a pol).
NEVÝHODA: ak je prenajímaný byt zaradený v obchodnom majetku, ak ho budete chcieť predať, po vyradení z obchodného majetku budete musieť počkať 5 rokov, aby bol príjem z predaja oslobodený od zdanenia.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - ARCHÍV SME)
