Predaj bytu či domu sa zdaňuje zriedka, ľudia väčšinou splnia podmienky na oslobodenie.
Ak nie ste práve realitný maklér, byt či rodinný dom nekupujete, alebo nepredávate každý deň. Skôr len niekoľkokrát za život.
Keďže ide zvyčajne o kúpu na dlhý čas, väčšina predávajúcich splní podmienky na oslobodenie. Ak ju majú vo vlastníctve aspoň päť rokov, nemusia platiť daň. S daňovým priznaním si tak nemusia robiť starosti.
V téme sa dočítate:
Manželia môžu ušetriť
Kde sa najskôr pomýlite
Ako zdaniť dedičstvo
Prenájom je ešte po starom
Prenajímateľov je viac
Kde robia ľudia chyby
pri stanovení vstupnej ceny pri predaji darovanej nehnuteľnosti,
pri predaji družstevných bytov,
pri vzniku vlastníckeho práva,
pri predaji nehnuteľnosti na splátky,
pri vyčíslení a správnom uplatnení výdavkov,
pri krátení výdavkov.
Vlani nesplnilo nárok na oslobodenie a muselo si tak podať daňové priznanie z dôvodu predaja nehnuteľnosti len niečo vyše päťtisíc ľudí.
Oveľa viac je tých, ktorí prenajímajú. Vlani ich bolo vyše 53-tisíc, ktorí si pre prenájom podali daňové priznanie. Tento rok sa daňové priznanie podáva do konca marca, posledným termínom je 2. apríl.
Španielska dedina
Pre mnohých sú však dane nesmierne komplikovaná záležitosť. Potvrdzujú to aj realitní makléri. „Myslím, že ľudia majú vo všeobecnosti problém vyznať sa vo svojich daňových povinnostiach,“ povedala Daniela Rážová z realitnej kancelárie Bond reality. Zvyčajne sa o tejto veci informujú na poslednú chvíľu.
Najčastejšie nevedia, ako vypĺňať daňové priznania, ako majú dane vypočítať a prípadne kam majú daňové priznania zasielať.
Pri kúpe ich otázka daní netrápi, zaujímajú sa o ne iba predávajúci, ktorí majú „tušenie“ alebo si nie sú istí, či dani podliehajú, alebo nie.
„O daň z nehnuteľnosti a jej výšku sa až tak nezaujímajú, keďže to berú ako nutnosť, ktorú aj tak nijakým spôsobom neovplyvnia,“ hovorí Rážová. Tam výšku dane vypočítava obec, takže to pre nich nie je až také zložité.
Horšie je to napríklad pri dani z príjmov, keď nevedia, aké položky si odpočítať môžu alebo nemôžu, čo sa kam hlási a podobne.
S čím býva problém
Najväčšie problémy majú daňovníci v prípadoch, ak nehnuteľnosť bola nadobudnutá do vlastníctva na základe viacerých právnych titulov.
„Napríklad tretina nehnuteľnosti bola nadobudnutá dedením v priamom rade, tretina dedením v nepriamom rade a zvyšná tretina darovaním,“ hovorí Gabriela Dianová z Finančného riaditeľstva SR.
Nedorozumenia vznikajú aj pri prenájme. „Veľa daňovníkov si myslí, že stačí odpočítať oslobodených 500 eur a k zvyšnej sume vypočítať 40 percent paušálnych výdavkov a tak je to správne,“ hovorí Jaroslava Lukačovičová z www.mojuctovnik.sk. Zabúdajú na skutočnosť, že keď krátia príjmy, musia krátiť aj výdavky.
O rok zasa inak
Paušálne výdavky si prenajímatelia nehnuteľností môžu v daňovom priznaní uplatniť poslednýkrát. Od januára už musia zbierať bločky a viesť evidenciu alebo účtovníctvo.
„Myslím si, že ľudia ešte nepochopili a nezaznamenali, ako sa ich zmeny v tejto súvislosti naozaj dotknú,“ myslí si Rážová. „Panika“ vypukne, keď podajú daňové priznania a zistia, aká je realita a koľko im vlastne nakoniec ostane.
Pre zväčšenie kliknite
Manželia môžu ušetriť
Na daniach chce každý platiť čo najmenej. Pri prenájme sú manželia vo výhode.
Príjmy z prenájmu si môžu manželia medzi sebou rozdeliť a ušetriť tak na daniach. Celkom legálne, dovoľuje im to zákon o daniach z príjmov.
Podmienkou je, že prenajímanú nehnuteľnosť musia vlastniť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Ak však prenajímaný byt či dom vlastní napríklad len manželka, ktorá ho kúpila ešte pred sobášom, situácia je iná. Príjem z prenájmu musí zdaňovať sama.
Môžu si vybrať
Pri bezpodielovom spoluvlastníctve je len na dohode manželov, ako príjem zdania – či v rovnakom pomere každý z nich, alebo iba jeden z manželov, prípadne ho zahrnú do základu dane v takom pomere, aký im vyhovuje najviac.
Nesmú však zabudnúť, že v akom pomere si rozdelia príjmy, v takom si musia rozdeliť aj výdavky.
Oslobodenie pre oboch
Obaja majú nárok využiť oslobodenie pre prenajímateľov vo výške 500 eur ročne. Ak sú napríklad obaja zamestnaní a popri tom prenajímajú nehnuteľnosť, z ktorej majú príjem povedzme 5000 eur za rok, príjem si rozdelia, každý si uplatní oslobodených 500 eur a zdaňovať tak budú len 4000 eur, ktoré si medzi sebou v ľubovoľnom pomere rozdelia.
Najviac ušetria vtedy, ak jeden z nich nemá iný príjem, napríklad žena je na rodičovskej dovolenke. Vtedy si žena uplatní 1820 eur (do sumy 1822,37 eura nemusí podávať daňové priznanie, ide však o všetky zdaniteľné príjmy za rok, nielen o príjmy z prenájmu) a zvyšok zdaní manžel. Z príjmu 5000 eur tak do daňového priznania muž zahrnie len 2180 eur, manželka daňové priznanie podávať nebude.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Kde sa najskôr pomýlite
Sumy za predaj chaty či bytu sú vysoké. Chybám pri zdanení sa chcú ľudia vyhnúť. Ktoré omyly sú najčastejšie?
Vždy, keď predávate nehnuteľnosť, musíte zaplatiť daň
Nie je to tak, sú situácie, keď to robiť nemusíte, lebo ste od zdanenia oslobodení. Pri nehnuteľnostiach je to dĺžka vlastníctva aspoň päť rokov, trvalý pobyt sa zohľadňuje len pri nehnuteľnostiach kúpených pred rokom 2011.
Predáte byt za 50-tisíc eur, z toho ide štátu 19 percent
To tiež nie je pravda, zdaňuje sa len rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou. Odpočítať si možno nielen kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za nehnuteľnosť (ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá kúpou), ale aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu.
A tiež výdavky súvisiace s predajom, napríklad poplatky pre realitnú kanceláriu, za znalecký posudok či správne poplatky a iné.
Daň treba po predaji zaplatiť čo najskôr a zároveň treba podať daňové priznanie
Toto tiež neplatí. Daň z príjmov z predaja nehnuteľností sa priznáva a platí spolu s ostatnými daňami z príjmov vždy do konca marca nasledujúceho roka. Do daňového priznania ich treba zahrnúť spolu s ostatnými.
Ak ste nehnuteľnosť zdedili od rodinného príslušníka, daň platiť nemusíte.
Neplatí to vždy. Ak ide o dedenie v takzvanom priamom rade, teda od priameho predka či potomka – rodič, starý rodič, tam je príjem od dane oslobodený, ak bola nehnuteľnosť vo vlastníctve rodiny spolu viac ako päť rokov.
Ak ste však dedili po strýkovi či tete, museli ste ju vlastniť päť rokov pred predajom sami. Inak platíte daň.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Ako zdaniť dedičstvo
Predaný dom po starých rodičoch, strýkovi či tete sa niekedy zdaňuje, inokedy nie. Ako na to radí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
Predali sme vlani nehnuteľnosť, ktorú sme zdedili. Starý dom po strýkovi. Budeme musieť podávať daňové priznanie a platiť daň?
Zákon o dani z príjmov vymedzuje, kedy je príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti od dane oslobodený. Päťročný časový test vlastníctva nehnuteľnosti je podmienkou, aby príjem nepodliehal zdaneniu.
Do tejto lehoty sa započítava pri zdedenej nehnuteľnosti aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnili poručitelia. Musia to byť iba dedičia v priamom rade (napr. rodičia - deti, starí rodičia – vnuci) alebo manželia.
Vo vašom prípade je príjem z predaja nehnuteľnosti z pohľadu zákona o dani z príjmov zdaniteľným príjmom (nededili ste postupne v priamom rade) a daňové priznanie budete musieť podať.
Z čoho sa vlastne daň platí, ako sa určí suma, z ktorej sa počíta daň?
Daňový základ, z ktorého sa vypočíta daň, stanovíte ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť obstarali.
Oprávnenými výdavkami sú okrem kúpnej ceny aj finančné prostriedky, ktoré ste vynaložili na technické zhodnotenie, opravu a údržbu vrátane výdavkov súvisiacich s predajom, napríklad odmena realitnej agentúre, kolky, inzerát. Výdavky si môžete uplatniť maximálne do výšky príjmu, za ktorý ste byt predali.
Počul som, že nadobúdacia cena sa určuje podľa znaleckého posudku v čase nadobudnutia. Ako je to pri dedení? Čo ak znalecký posudok nebol vystavený, ako sa určí cena?
Ak ste nehnuteľnosť zdedili, do výdavkov zahrniete takzvanú reprodukčnú cenu, teda cenu, za ktorú sa obdobná nehnuteľnosť predávala v danom čase.
Za najpreukaznejší spôsob sa považuje hodnota nehnuteľnosti stanovená podľa znaleckého posudku. Nie je však potrebné preukazovať ju výlučne znaleckým posudkom.
Môžete ju podporiť aj napr. údajom z expertízy (v ktorej je ocenený majetok poručiteľa) či zo sumy v dedičskom rozhodnutí.
Môj syn vlani zdedil po mojej sestre (svojej tete) pozemok. Ak ho predáme, bude musieť platiť daň, aj keď má len desať rokov?
Keďže ide o dedičstvo v pobočnom rade, nie je možné využiť inštitút oslobodenia viac ako päťročného vlastníctva poručiteľky. Príjem z predaja tak bude podliehať zdaneniu.
Daňové priznanie podá ten, kto je uvedený v právoplatnom rozhodnutí o dedičstve. Ak je dedičom osoba, ktorá nemôže v daňovom konaní vystupovať samostatne a musí byť zastúpená zákonným zástupcom, priznanie za ňu podá zákonný zástupca.
Oslobodený od dane by bol príjem z predaja až po piatich rokoch od nadobudnutia.
Zdedil som polovicu domu po strýkovi, moje dve deti po štvrtine. Ak ho predáme, každý z nás platí daň alebo to spravím iba ja, lebo mám najväčší podiel?
Príjmy dosiahnuté spoločne viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
Každý z vás uvedie do daňového priznania svoj podiel z dosiahnutého príjmu z predaja domu. Každý má pritom nárok uplatniť si súvisiace výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu podľa spoluvlastníckych podielov.
Čo všetko si môžem dať pri zdanení príjmov z predaja nehnuteľností do výdavkov? Píšem tam predajnú cenu mínus nadobúdaciu alebo môžem započítať aj rekonštrukciu?
Do výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti môžete okrem obstarávacej ceny zaradiť aj ďalšie výdavky, napríklad výdavky preukázateľne vynaložené na rekonštrukciu bytu, opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s jeho predajom.
Napríklad odmenu zaplatenú znalcovi, odmenu realitnej agentúre, kolky, inzeráty, ale aj úroky z hypotekárneho úveru. Nesmie však ísť o výdavky na osobnú spotrebu.
Ak sú výdavky spojené s príjmom vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada. Z takéhoto príjmu nie je možné vykázať daňovú stratu.
(jpa, ILUSTRAČNÉ FOTO - WWW.SXC.HU)
Prenájom je ešte po starom
Najväčšie problémy robí prenajímateľom to, že nevedia určiť, čo do daňových výdavkov patrí a čo nie.
Prenajímatelia nehnuteľností sa delia na dve veľké skupiny.
V prvej sú tí, ktorí prenajímajú byt po babičke. Chcú ho nechať pre dorastajúce deti a nechcú mať žiadne veľké
Čo patrí medzi daňové výdavky
Všetky spotrebované energie, platba za káblovú televíziu či internet, ale aj náklady za výťah alebo upratovanie spoločných priestorov.
Zariadenie zakúpené v danom roku – jednorazovo možno do výdavkov zahrnúť zariadenie do výšky 1700 eur, inak sa musí odpisovať.
Opravy či prestavby možno zahrnúť do nákladov len v prípade, že je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.
Províziu realitnej kancelárii.
Platbu za daň z nehnuteľnosti – iba v prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.
Poistné za nehnuteľnosť - iba v prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.
starosti. Uplatňujú si paušálne výdavky vo výške 40 percent, nevedú si účtovníctvo ani žiadnu evidenciu, každý rok v marci akurát podajú daňové priznanie.
Tento rok to môžu spraviť poslednýkrát, o rok to už bude inak.
Bločky a potvrdenia
Pridajú sa k druhej skupine – prenajímateľom, ktorí si výdavky uplatňujú v skutočnej výške. Čo do výdavkov zaradiť môžu a čo nie, nie je vždy ľahké určiť. Závisí od toho, či nehnuteľnosť je, alebo nie je zaradená v obchodnom majetku.
Bežní prenajímatelia ju v obchodnom majetku nemajú. Odpočítať si tak môžu spotrebované energie, platby za internet či káblovú televíziu, alebo zariadenie do bytu.
Do mínusu sa ísť nedá
Ale pozor, oproti minulému roku nastala zmena. „Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami z prenájmu sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada,“ hovorí Gabriela Dianová, z Finančného riaditeľstva SR.
Znamená to, že pri príjmoch z prenájmu daňovník nemôže za zdaňovacie obdobie roku 2012 vykázať daňovú stratu.
Päťsto eur pre všetkých
Bez ohľadu na to, či si daňovník – prenajímateľ uplatňuje náklady v skutočnej výške, alebo paušálne, má nárok na oslobodenie vo výške 500 eur za rok. Zdaňuje sa iba príjem nad túto sumu.
Mnohí tiež nevedia, že pokiaľ ide o spoluvlastníctvo alebo bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, môžu si príjmy z prenájmu rozdeliť medzi seba buď rovnakým, alebo rôznym pomerom podľa toho, ako im to vyhovuje.
(jpa)
