Pri uplatnení výdavkov ľudia často chybujú a ani daňoví poradcovia nedokážu vždy jednoznačne poradiť.
Paušálne výdavky pri prenájme nehnuteľností sú minulosťou. Preto, ak ste dali napríklad svoj byt či dom do prenájmu, nezostáva vám nič iné, ako zbierať bločky, potvrdenky či faktúry.
Len tak si môžete pri najbližšom daňovom priznaní uplatniť svoje výdavky.
Ak ste to ešte neurobili, zvážte možnosť zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku.
Môže sa to vyplatiť. Dôvodom sú širšie možnosti pri uplatnení výdavkov, hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
V téme sa dočítate:
Čo platí a čo nie
Ktorý výdavok obstojí, keď príde kontrola
Ako na odpisy
Evidenciu zvládnete aj v exceli či v programe z webu
Bločky odkladajte päť rokov
Má to aj nevýhody
Na to, aby ste nehnuteľnosť zaradili do obchodného majetku nemusíte mať eseročku ani živnosť. Stačí byť zaregistrovaný na daňovom úrade (ukladá to zákon) a mať DIČ, vraví Jaroslava Lukačovičová z firmy Môj účtovník.
Nevýhodou zaradenia je uplatnenie oslobodenia od dane z príjmu pri predaji takejto nehnuteľnosti. Oslobodenie sa ho bude týkať až po piatich rokoch vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. A nie od dátumu jej nadobudnutia do vlastníctva.
Podľa Finančného riaditeľstva táto nevýhoda u mnohých prenajímateľov zaváži.
Hoci zákon na prvý pohľad jednoducho definuje, čo je daňovo uznateľným výdavkom pri prenájme nehnuteľnosti v obchodnom či v osobnom vlastníctve, nie je to vždy jednoduché určiť.
Chyby a pokuty
Nesprávne uplatnenie výdavkov býva podľa daňových úradov najčastejšou chybou, s ktorou sa v praxi pri kontrolách stretávajú.
„Tiež sa vyskytli prípady, keď si daňovník do príjmov nezahrnul preplatok z vyúčtovania energií,“ vraví hovorkyňa Finančného riaditeľstva Gabriela Dianová.
Keď daňová kontrola nájde v evidencii či v účtovníctve doklad, ktorý považuje za neopodstatnený, vylúči ho. Daň bude treba doplatiť spolu so sankciou.
Pokuta môže byť trojnásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky vynásobená rozdielom medzi daňou v priznaní a daňou zistenou pri kontrole. Najmenej však desať percent,“ hovorí Bednáriková.
ILUSTRAČNÉ FOTO - WWW.SXC.HU
Čo platí a čo nie
Zákon vyzerá jednoduchý, v praxi to môže byť ťažšie.
Ak máte prenajímanú nehnuteľnosti zaradenú v obchodnom majetku, podľa zákona o dani z príjmov môžete do daňových výdavkov uplatňovať všetky, ktoré ste vynaložili v súvislosti s touto nehnuteľnosťou. Vo všeobecnosti sa medzi ne zaraďujú:
výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
výdavky na jej technické zhodnotenie,
výdavky na jej opravy a udržiavanie a iné súvisiace výdavky spojené s jej používaním.
V poslednom prípade ide najmä o výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti (výdavky na energie), výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti či daň z nehnuteľností, vymenúva Finančné riaditeľstvo.
Ďalej pridáva výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť nezaradíte do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti.
Tými sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Ktorý výdavok obstojí, keď príde kontrola
(príklady)
Príspevok do fondu opráv
Obstojí, ale len vtedy, ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku.
Platba upratovacej firme za umytie okien
Platia rovnaké pravidlá – výdavok pri kontrole obstojí, ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku.
Poplatky za televíziu a internet
Obstoja ako daňovo uznateľné výdavky, ak sú dohodnuté v nájomnej zmluve. A to bez ohľadu na to, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka.
Podobne to platí pre nákup a inštaláciu zariadenia pre wifi signál.
Splátky hypoúveru
Bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť v obchodnom majetku, alebo nie je, splátky nemožno uplatniť ako daňovo uznateľný výdavok.
Do daňovo uznateľných výdavkov možno dať len úroky zahrnuté v splátke, a aj to len vtedy, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Faktúry za elektrinu a plyn
Pri daňovej kontrole výdavky za elektrinu a plyn obstoja.
Nehnuteľnosť pritom nemusí byť zaradená do obchodného majetku.
Nákup PC do môjho bytu
Nie, takýto výdavok neobstojí, bez ohľadu na to, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.
Poplatky advokátovi alebo realitnej kancelárii za prípravu či vypracovanie zmluvy o prenájme
Tento výdavok obstojí ako daňovo uznateľný, a to bez ohľadu na to, či je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka, alebo nie.
Vymaľovanie prenajímaného bytu
Výdavok za vymaľovanie prenajímaného bytu obstojí, ale len vtedy, ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku.
Zdroj: Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa, Jaroslava Lukačovičová , Môj účtovník, Finančné riaditeľstvo (ht)
Ako na odpisy
Tlačivá kúpite alebo si vytvoríte sami. Vzory nájdete aj na internete.
Keď sa rozhodnete preradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, zapíšete ju do inventárnej karty dlhodobého majetku.
Preradenie
do obchodného majetku
Rozhodnite sa, k akému dátumu nehnuteľnosť do neho zaradíte.
Stanovte obstarávaciu cenu – môže obsahovať okrem kúpnej ceny aj správne poplatky.
Pripravte si doklad o obstaraní (kúpna zmluva, darovacia zmluva a pod.)
Určite si odpisovú skupinu (nehnuteľnosti sú 4.odpisová skupina s obdobím odpisovania 20 rokov) a metódu odpisovania (rovnomernú, zrýchlenú).
Všetky informácie zadajte do inventárnej karty majetku – môže to byť zošit, súbor v exceli, zaradenie v účtovnom programe, papier A4, do ktorého budete vpisovať ďalšie záznamy.
Zdroj: Môj účtovník
„Uvediete v nej názov majetku, dátum a spôsob obstarania, deň zaradenia, vstupnú cenu, odpisovú skupinu, obdobie odpisovania a metódu odpisovania,“ vymenováva Roman Konrád z firmy Profinam.
Zaradenie zdokumentujete vyplnením protokolu o zaradení. Tam uvediete meno, DIČ, údaje o majetku, inventárne číslo, dátumy obstarania a zaradenia, spôsob obstarania a obstarávaciu cenu, spôsob odpisu, odpisovú skupinu, plán odpisov, využitie a uvediete dátum a svoj podpis.
Ako to vyrátať?
Príklad:
byt ste kúpili v januári 2013 na prenájom za 100tis eur, po kúpe ho zaradíte do obchodného majetku vo vstupnej cene 100tis eur. Zaradili ste ho do 4. odpisovej skupiny (zo zákona) na 20 rokov.
Keďže ste byt zaradili v januári, máte nárok na celý odpis za rok 2013 v sume 5000 eur (100tis./20).
Ak by ste ho zaradili napríklad v decembri 2013, máte nárok iba na pomernú časť odpisu (za december).
Následne si každý rok uplatníte do výdavkov ročný daňový odpis vo výške 5-tisíc eur.
Ak by byt bol v osobnom užívaní napríklad tri roky a až potom by ste ho vložili do obchodného majetku, za toto obdobie sa vyčíslia fiktívne daňové odpisy, ktoré v daňovom priznaní nemožno uplatniť.
(príklad Profinam, ht)
Evidenciu zvládnete aj v exceli či v programe z webu
Pri vedení záznamov treba byť dôsledný a musíte sa tomu venovať.
Na zvládnutie agendy okolo jednoduchého prenájmu nemusíte viesť účtovníctvo. Vystačíte si s daňovou evidenciou.
Daňovník, ktorý má príjmy z prenájmu nehnuteľností a uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, je povinný viesť evidenciu, píše Finančné riaditeľstvo. Evidencia má obsahovať príjmy a daňové výdavky v časovom slede, záznamy o hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať a evidovať treba zásoby, pohľadávky a záväzky, vymenováva hovorkyňa Finančného riaditeľstva Gabriela Dianová.
Zároveň však zákon umožňuje voľbu – môžete sa rozhodnúť, že budete viesť jednoduché, či dokonca podvojné účtovníctvo. Najmä druhé z nich je zložité a budete potrebovať pomoc účtovníka.
Ak sa rozhodnete pre evidenciu alebo pre účtovníctvo, ste už povinní takto postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia (roka).
V prípade prenajímateľa – nepodnikateľa, sa pri možnosti vedenia daňovej evidencie nesleduje, či tak môže urobiť v závislosti od počtu zamestnancov, či príjmu (výnosu).
Skúste tabuľky
Najjednoduchšia verzia daňovej evidencie je v excelovskej tabuľke. Ako na ňu, radí Jaroslava Lukačovičová z firmy Môj účtovník:
Podľa dátumov si v nej zaznamenávate príjmy a výdavky. Na konci roka netreba zabudnúť vyčísliť odpisy do skupiny výdavkov.
Rozdiel medzi príjmami a výdavkami vrátane odpisov, prípadne úrokov z úveru, ktorý bol poskytnutý na nehnuteľnosť, je len čiastkový základ dane.
V ďalšom kroku je možné príjmy znížiť o oslobodenú sumu 500 eur a takýmto pomerom krátiť aj výdavky.
Až po tejto úprave prenajímateľ dostáva čiastkový základ dane z príjmov (podľa § 6 ods. 3.)
Pokiaľ má nehnuteľnosť viacerých spoluvlastníkov, príjmy a teda aj výdavky si delia podľa spoluvlastníckych podielov (pri bezpodielovom spoluvlastníctve sa možno dohodnúť).
Netreba zabúdať na to, že do zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov idú len reálne, fyzicky uhradené sumy.
Softvér z webu
Pri daňovej evidencii a zaradení nehnuteľnosti do dlhodobého majetku pomôžu aj účtovnícke programy. Niektoré sa dajú stiahnuť zadarmo (demoverzia môže byť obmedzená napríklad počtom dokladov do peňažného denníka a podobne).
V programe Alfa Plus si môžu daňovníci nastaviť, či budú viesť jednoduché účtovníctvo, alebo daňovú evidenciu, hovorí Gabriela Trpišová z firmy KROS.
Čo bude iné
Kým pri klasickom jednoduchom účtovníctve je hlavnou účtovnou knihou peňažný denník a príjmy a výdavky (daňové aj nedaňové) sa vedú podľa postupov účtovania pre takzvané účtovné jednotky (ak vediete evidenciu, účtovnou jednotkou nie ste), pri daňovej evidencii sa vedú len príjmy a preukázateľné daňové výdavky.
Podľa toho, aký postup si fyzická osoba vyberie, sa v programe mení aj názov evidencie, hovorí Trpišová – pri jednoduchom účtovníctve je to peňažný denník, pri daňovej evidencii sú to príjmy a výdavky.
Pri daňovej evidencii sa podáva iba daňové priznanie, nevyhotovujú sa výkazy, s čím program ráta. Taktiež umožňuje také nastavenie, že v daňovom priznaní nevykážete stratu (zo zákona to pri prenájme nehnuteľností nie je možné).
Program umožňuje viesť aj evidenciu dlhodobého majetku (pri preradení prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku) a automatický výpočet daňových a účtovných odpisov.
K ďalším dostupným softvérom patrí napríklad Profit, Pohoda Start či Money S3 Start.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - WWW.SXC.HU)
Bločky odkladajte päť rokov
Na otázky odpovedá daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
V byte som si v jednej z izieb zriadil kanceláriu. Môžem ju dať do obchodného majetku a sám sebe prenajať, aby som dal výdavky do nákladov?
Ak máte vyčlenenú jednu izbu v nehnuteľnosti a rozhodnete sa, že ju zahrniete do obchodného majetku, zaevidujete ju na inventárnej karte dlhodobého hmotného majetku.
Zvoleným kľúčom si potom môžete uplatniť výdavky súvisiace s priestorom využívaným na podnikanie.
Ako dlho, keď prenajímam byt, musím odkladať bločky či faktúry? Treba ich nejako špeciálne označiť?
Doklady musíte archivovať päť rokov. Ak vediete daňovú evidenciu, nemusíte vyhotovovať k bločkom príjmové ani výdavkové doklady. Stačí, ak si ich originály zaevidujete (v časovom slede), očíslujete a prehľadne založíte (nalepíte, pripnete do zošita, bloku a podobne).
Ako to je s oslobodením príjmov z prenájmu?
Oslobodená je suma 500 eur. O ňu sa znižuje váš príjem z prenájmu. Pozor – výdavky, ktoré si uplatňujete, upravíte rovnakým pomerom ako je pomer príjmov zahrnutých do základu dane k celkovým príjmom.
(ht)
