Prenajímate svoj byt, platíte dane a nájomca vám nie a nie zaplatiť. Niekoľko mesiacov počúvate len výhovorky a s trpezlivosťou ste v koncoch. Ak ste si do bytu nasťahovali nedisciplinovaných ľudí alebo špekulantov, bude vás to stáť ešte veľa nervov, kým ich dostanete preč.
Ak vám nájomca nezaplatil tak, ako ste sa s ním v zmluve dohodli, právnici odporúčajú okamžite to riešiť.
"V prvom rade odporúčam, čo najrýchlejšie ukončiť nájomný vzťah. Ideálnym prípadom je vždy ukončenie dohodou," vraví advokát Dávid Štefanka.
V téme sa dočítate:
Vysťahujú dlžníka aj jeho spolubývajúcich
Tri plus tri
Ak dohoda nie je možná (a to nebýva) môžete zmluvu vypovedať tak, ako to upravuje Občiansky zákonník.
Vedeli ste?
- Prenajímateľ nehnuteľnosti má záložné právo k hnuteľným veciam (nábytok, odevy, domáce spotrebiče...), ktoré sa nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v domácnosti.
- Zo zákona poplatok z omeškania platby nájomného nájomca platí až vtedy, keď neuhradí nájomné a ďalšie dohodnuté platby do piatich dní po splatnosti. V zmluve si to však môžete dojednať aj inak - napríklad si dohodnúť úroky z omeškania (musia však byť v súlade s „dobrými mravmi“).
- V zmluve o nájme sa odporúča dojednať si pre prípad nevysťahovania sa nájomníka z nehnuteľnosti (bytu) po skončení doby nájmu zmluvnú pokutu. Najvhodnejšie je dojednanie si zmluvnej pokuty pevnou sumou za každý deň omeškania, nie však veľmi vysokou, aby to súd nepovažoval za neprimerané.
- Prenajímatelia sa zvyknú zabezpečiť proti neplatičom zložením kaucie (depozitu) vo výške dvoj až trojnásobku nájomného. Zložené peniaze ich chránia vtedy, ak nájomca niečo poškodí prípadne odíde a nechá po sebe dlhy.
Právnici Petra Sovová a Dávid Štefanka
Výpoveď z nájmu neplatičovi ste podľa neho oprávnení dať po troch nezaplatených mesiacoch. Musí byť písomná.
Nájomná zmluva sa končí po uplynutí zákonnej výpovednej lehoty – tá je opäť tri mesiace.
Zároveň pošlite nájomcovi písomnú výzvu na uhradenie dlžného nájomného respektíve iných platieb.
„Výzva by mala byť doručovaná osobne oproti podpisu, alebo poštou s takzvanou poštovou doručenkou na adresu uvedenú v nájomnej zmluve alebo na adresu iným spôsobom oznámenú či známu,“ radí Štefanka.
Takáto výzva nie je nutná z dôvodu uplatnenia pohľadávky na súde. Môže však predísť samotnému súdnemu konaniu ak sa nájomca rozhodne nedoplatok uhradiť.
„Tiež je možné sa s nájomníkom dohodnúť na splátkovom kalendári alebo aj na prípadnom uznaní dlhu, respektíve uznaní záväzku z jeho strany,“ dodáva advokát.
Bez reakcie?
Slušný človek na takúto výzvu zareaguje. Skúsenosti prenajímateľov dokonca hovoria o tom, že nízkopríjmové rodiny v prenájme sú paradoxne ochotnejšie situáciu riešiť, ako niektorí bohatší špekulanti.
Pokiaľ ste s výzvou nepochodili, neostáva vám zo zákona iná možnosť než uplatniť si pohľadávku na súde.
„V tomto prípade je treba podať na súd návrh o zaplatenie príslušnej sumy. Príslušným súdom je súd v miestne bydliska, či sídla žalovaného, nájomníka. Za návrh na súd sa v tomto prípade platí súdny poplatok v sume šesť percent zo žalovanej sumy,“ vymenováva právna koncipientka Petra Sovová.
Tak ako v iných prípadoch, náklady (aj ďalšie, nielen súdny poplatok) neskôr spravidla hradí ten, kto spor prehrá.
Okrem nezaplateného nájmu môžete žiadať aj zmluvné sankcie z omeškania. V tomto prípade napríklad zmluvné úroky z omeškania, poplatok z omeškania respektíve zákonný úrok z omeškania či poplatok z omeškania.
Keď sa už dostanete do kolotoča súdnych sporov, musíte odlišovať súdny spor o zaplatenie dlžného nájomného a spor o vypratanie nehnuteľnosti na základe ukončenia nájomného vzťahu.
Ako ho dostať von
Aj vypratanie bytu sa totiž zvyčajne končí na súde. Hoci vám nájomník dlhuje peniaze, dostal zákonnú výpoveď a bez platenia užíva vašu nehnuteľnosť, polícia vám s tým nepomôže.
Podľa Prezídia policajného zboru nie je oprávnená riešiť spory medzi stranami vyplývajúce z ich občianskoprávnych vzťahov.
Svojpomocné vypratanie bytu vás môže dostať za hranice zákona.
Právne najčistejším riešením je podľa Štefanku podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti bez ohľadu na to, ako dlhý a komplikovaný proces to môže byť. Váš byt potom vyprace exekútor.
Aj keď budete konať čo najrýchlejšie ako podľa zákona môžete, od prvého mesiaca, kedy vám dlžník nezaplatil po podanie žaloby o vypratanie prejde prakticky pol roka (a viac).
Samozrejme, opísané pravidlá platia pre riadny nájom. Ak prenajímate načierno, domáhať sa nejakej nápravy bude ešte ťažšie.
Vysťahujú dlžníka aj jeho spolubývajúcich
Vypratanie exekútorom je drahá záležitosť. Platí ten, koho vysťahovali.
Exekútor príde vypratať neplatiča vtedy, keď má v ruke rozhodnutie súdu a neplatič (v právnej reči povinný) sa v lehote, ktorú dostal nevysťahuje sám. No aj takéto prípady sa stávajú.
Absolvovala som zatiaľ do 30 vyprataní, dvakrát sa stalo, že sa povinný vypratal sám, vraví exekútorka a hovorkyňa Slovenskej komory exekútorov Stanislava Kolesárová.
Exekútor vysťahuje nielen dlžníka (povinného) ale aj všetkých, ktorí s ním na základe nájmu bývali (napríklad členov rodiny). K vysťahovaniu si so sebou priberie ďalšie osoby - podľa možnosti zástupcu obce.
Platí ten druhý
Odmenu za vypratanie bytu určuje vyhláška a je určená pevnou sumou 165,97 eura. Ak sa s bytom vypratávajú aj iné miestnosti odmena sa zvyšuje o 33,19 eura.
Pozor na slovíčka
Nájomca a podnájomca
- Podľa legislatívy ide o dva rôzne pojmy.
- Nájomca má zmluvu o nájme priamo s vlastníkom. Podnájomca si prenajíma napríklad bývanie od nájomcu.
- Nájomca a podnájomca majú potom rôzne práva.
- Nájomcu do istej miery chráni zákon – stanovuje dôvody pre výpoveď, niektoré lehoty prípadne v osobitých prípadoch aj bytové náhrady.
- Podnájomca takéto výhody nemá.
Nebudete ich však platiť vy, ale ten, koho na základe rozhodnutia súdu vysťahujú (trovy takejto exekúcie sú v konečnom dôsledku omnoho vyššie, pretože vypratania nehnuteľností sú viazané na vysoké hotové výdavky a množstvo úkonov).
Vyhnúť sa súdu cez notára?
Môžete sa stretnúť s odporúčaním, že vyhnúť súdu sa pri vyprataní dá tak, že zmluvu o prenájme spíšete do notárskej zápisnice. Notárska zápisnica je totiž vykonateľným exekučným titulom, ak obsahuje právny záväzok a je v nej vyznačená oprávnená osoba a povinná osoba, právny dôvod, predmet a čas plnenia a ak povinná osoba v notárskej zápisnici s vykonateľnosťou súhlasila.
Takéto notárske zápisnice možno spísať v prípade peňažného, ako aj nepeňažného záväzku dlžníka, ktorým môže byť aj povinnosť vypratať nehnuteľnosť.
„Takto vyhotovená notárska zápisnica zaväzuje dlžníka k povinnosti vypratať ním užívanú nehnuteľnosť, pokiaľ poruší svoje povinnosti, ktoré mu vyplývajú z konkrétnej nájomnej zmluvy. Najmä ak poruší povinnosť platiť nájomné respektíve aj ďalšie platby súvisiace s užívaním predmetu nájmu,“ píše Katarína Valová z Notárskej komory.
„Pokiaľ dlžník podpísal notársku zápisnicu ako exekučný titul, v prípade porušenia jeho povinností, veriteľ priamo oslovuje exekútora za účelom vymáhania tohto plnenia, v tomto prípade vysťahovania a exekútor potom už priamo sám uskutoční právne a faktické kroky smerujúce k vysťahovaniu neplatiaceho dlžníka,“ vysvetľuje notárka.
V praxi to však nie je až také jednoduché. Súd totiž nemusí udeliť poverenie na exekúciu, ak v čase spísania notárskej zápisnice ešte neexistoval dlh (rozhodol tak napríklad Krajský súd v Banskej Bystrici).
A dostať nájomcu k notárovi, keď už dlhuje, môže byť ozaj problém, avšak nie celkom neriešiteľný - napríklad ak ponúknete bezplatné užívanie bytu ešte na krátky čas a podobne.
(ht)
Vysťahovanie nemajetných trvá dlhšie
Hoci Občiansky zákonník nájomníkov nechráni toľko ako kedysi, ľudia v hmotnej núdzi stále podliehajú trocha odlišnému režimu.
Ak máte nájomcu, ktorý neplatí a zároveň je v hmotnej núdzi, budete sa mu musieť poobhliadnuť po bytovej náhrade a v niektorých prípadoch sa vysporiadať s polročnou ochrannou lehotou navyše.
Že musíte dať bytovú náhradu bude stáť aj v rozsudku súdu. Pokiaľ tak určí, exekútor nechceného neplatiča nevyprace skôr, ako túto podmienku splníte, čo musíte preukázať.
Zákon v tomto prípade určuje ako bytovú náhradu zabezpečiť náhradné ubytovanie. To znamená byt s jednou ubytovacou miestnosťou alebo obytnú miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo inom zariadení určenom na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
„Zabezpečené neznamená zaplatené. Náklady znáša povinný,“ upozorňuje hovorkyňa Slovenskej komory exekútorov Stanislava Kolesárová. Často sa však podľa nej stáva, že oprávnený (teda vlastník bytu) aj zaplatí napríklad na tri mesiace nájom v ubytovacom zariadení, kde je náhradné ubytovanie zabezpečené.
Vysťahovaný nájomca nemôže byť veľmi vyberavý - ak bezdôvodne odmietne uzavrieť nájomnú zmluvu na zabezpečenú bytovú náhradu, a to do 30 dní od doručenia oznámenia, že má bytovú náhradu zabezpečenú, jeho nárok na bytovú náhradu zaniká, píše exekútorka. Môže však vzniesť námietky voči bytovej náhrade do troch dní od doručenia rozhodnutia súdu o vyprataní bytu. Celá záležitosť sa tak môže natiahnuť.
„Určite je to hra na nervy oprávnených, ale aj samotný výkon exekúcie je niekedy extrémne náročný a príprava trvá mesiace,“ vraví Kolesárová.
S dlhšou výpovednou lehotou pri zmluve s neplatiacim nájomcom sa musíte vysporiadať vtedy, ak preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (postupuje sa podľa kritérií zákona o sociálnej pomoci) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
