Ľuďom, ktorí prenajímajú byt, má nový zákon pomôcť možnosťou dojednať si lepšie podmienky než ako sú stanovené v Občianskom zákonníku.
Občiansky zákonník tým, ktorí prenajímajú byt nevyhovuje - zväzuje im ruky najmä pri výpovediach z nájmu, napríklad pri neplatičoch.
Nová právna norma im má pomôcť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, ukončiť nájom rýchlejšie odstúpením od zmluvy a tiež zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne nevysťahuje z nehnuteľnosti v lehote desať kalendárnych dní od skončenia nájmu.
Do vlády do konca roka
K návrhu zákona o krátkodobom nájme sa už skončilo pripomienkovacie konanie.
Zmluva písomne
Návrh zákona o krátkodobom prenájme upravuje povinnosť vyhotoviť nájomnú zmluvu vpísomne, musí uvádzať najmä:
- údaje o zmluvných stranách v rozsahu meno a priezvisko, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia fyzickej osoby a ak ide o podnikateľa miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, alebo názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby,
- označenie predmetu nájmu a rozsah užívania,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu,
- opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu,
- určenie doby nájmu (najviac 2 roky)
- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že zmluva sa uzatvára na dobu určitú a že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.
Zdroj: sora.sk
Podľa hovorkyne podpredsedu vlády pre investície Ľubomíra Vážneho Silvie Belešovej, návrh zákona a analýzu trhového nájomného bývania predložia na rokovanie vlády do konca tohto roka, účinný by mohol byť od apríla 2014.
„Pripomienky k návrhu zákona vyhodnocujeme,“ píše Belešová.
Tri zásadné pripomienky sa chystajú zapracovať – týkajú sa dostupnosti informácií, ak je nájomcom alebo prenajímateľom človek so zdravotným postihnutím, ďalej doplnenia analýzy pozitívnych vplyvov a znenie tiež treba prepracovať tak, aby sa zákon nevzťahoval na byty vo vlastníctve samospráv.
Len pre registrovaných
Nový zákon sa má vzťahovať len na zmluvy platné najviac dva roky, pričom predĺžené môžu byť najviac celkovo na šesť rokov.
Zákon a výhody z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy, upozorňuje advokát a lektor Slovenskej realitnej akadémie Mojmír Plavec.
„Problémom však naďalej ostane samotná realizácia vypratania bytu,“ dodáva. Svojpomocné vypratanie bytu sa bude aj naďalej považovať za nezákonné.
Výhodnejšie podmienky oproti Občianskemu zákonníku vlastníkov, ktorí byt prenajímajú, podľa neho môžu motivovať časť prenajímateľov zaregistrovať sa na daňovom úrade. Väčší dopad na realitný trh však nepredpokladá.
Limitovať zábezpeku môže byť na škodu
O vyprataní aj napriek novému zákonu bude rozhodovať súd. Svojpomoc sa aj naďalej nepripúšťa. Limituje sa nielen dĺžka nájmu, počet možných predĺžení, no aj výška peňažnej zábezpeky. O návrhu zákona o krátkodobom nájme hovoríme s advokátom a lektorom Slovenskej realitnej akadémie Mojmírom Plavcom.
- Zákon má okrem iného motivovať ľudí, ktorí prenajímajú svoj byt, aby sa registrovali na daňovom úrade. Tak, ako im to napokon určuje zákon už teraz. Myslíte si, že benefity, ktoré návrh zahŕňa, budú vlastníkom, ktorí byt načierno prenajímajú, stáť za to? Ak áno, ktorý najviac?
"Snáď áno. Návrh zákona o krátkodobom nájme bytu upravuje práve časti, ktoré sú podľa súčasnej právnej úpravy pre prenajímateľa problematické a nevýhodné.
Podľa terajšej právnej úpravy nie je možné si napríklad dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom. Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná. Nájomný vzťah k bytu nie je možné v súčasnosti ukončiť ani odstúpením od zmluvy napríklad v prípade závažného porušenia povinnosti nájomcu.
Zrušenie týchto obmedzení by mohlo byť dostatočným motivačným prvkom, aby prenajímatelia využívali nový režim nájomného vzťahu podľa navrhovaného zákona.
Ako vyplýva z vašej otázky, tento zákon (a výhody z neho plynúce) sa bude vzťahovať len na prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), požiadať správcu dane o registráciu."
- Bolestivým problémom pre vlastníkov je, ako dostať čo najrýchlejšie - alebo vôbec - z bytu neplatiča. Návrh zákona to rieši, bude to však dostatočné?
"Čiastočne. Návrh zákona síce upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, aj možnosť ukončiť nájom rýchlejšie a to odstúpením od zmluvy a tiež umožňuje prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne nevysťahuje z nehnuteľnosti v lehote desiatich kalendárnych dní od skončenia nájmu. Problémom však naďalej ostane samotná realizácia vypratania bytu. Svojpomocné vypratanie bytu zo strany prenajímateľa sa bude aj naďalej považovať za nezákonné. V týchto prípadoch bude treba obrátiť sa na súd, aby tento právoplatne rozhodol o vyprataní, ktoré sa potom môže uskutočniť výlučne cez exekútora. Aj preto obozretní prenajímatelia v súčasnosti uzatvárajú s nájomcami popri nájomnej zmluve aj notársku zápisnicu o vyprataní. Táto, ako exekučný titul neskôr ušetrí prenajímateľovi čas a peniaze, ak sa nájomca z bytu dobrovoľne nevysťahuje (nie je treba sa už obracať žalobou na súd).
Pozitívne treba vyhodnotiť aj ustanovenie navrhovaného zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy). Čiže bude možné napriek podanej žalobe pristúpiť k zadržaniu hnuteľných vecí v byte alebo k vyprataniu (ak bude existovať právoplatný exekučný titul, napríklad notárska zápisnica)."
- Mnohí už teraz vnímajú ako zbytočné to, že sa má upraviť dĺžka prenájmu a počet možných predĺžení zmluvy. Zodpovedá návrh v tejto súvislosti súčasnej praxi?
"Áno, toto ustanovenie považujem za zbytočné, aj keď je zrejmé, že bolo potrebné dať zákonu myšlienku a obsah, ktorý by zodpovedal jeho názvu (krátkodobý nájom). Realitná prax by ale viac ocenila, ak by nebol obmedzovaný čas trvania nájomného vzťahu ani počet možností ho predĺžiť. Pevne verím, že toto ustanovenie v rámci schvaľovacieho procesu úplne vypadne alebo bude zosúladené so zámerom prezentovaným v dôvodovej správe k zákonu.
Za nevhodne reflektujúce potreby prenajímateľa tiež považujem ustanovenie, ktoré limituje maximálnu výšku peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu. Podľa návrhu nemôže byť zábezpeka vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, čo môže byť v praxi na škodu, najmä ak je predmetom nájmu luxusne zariadený byt a tento sa prenajíma napríklad cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia."
- Nespôsobí to, že ľudia radšej stále aj z tohto dôvodu (úprava dĺžky prenájmu a počet možných predĺžení zmluvy) tak ako je to teraz, teda podľa Občianskeho zákonníka?
"Nie je to vylúčené. Obozretní prenajímatelia v praxi vedia, ako sa vyporiadať s nevýhodnými ustanoveniami súčasnej právnej normy a ako svoju pozíciu vo vzťahu k nájomcovi posilniť."
(ht)
