Väčšinu logistických parkov postavili pred 5-timi až 10-timi rokmi. To je hlavným dôvodom, prečo v tomto roku zaznamenávame viac renegociácií ako novopodpísaných zmlúv.
Leto a skorá jeseň priniesla na trh priemyselných nehnuteľností viac nových priestorov a teda väčší výber. Skok v štatistikách však ovplyvnilo aj to, že na konci druhého polroka neboli dokončené žiadne nové priestory.
V dôsledku ťažkostí s uzatvorením nových nájomných zmlúv pred začatím výstavby, musela byť odložená konštrukcia haly s rozlohou 14 400 štvorcových metrov vo VGP Parku v Malackách a na trhu sa zvýšila sa miera neobsadenosti priestorov (dosiahla viac ako šesť percent).
Pre menších
- Niektorí developeri sa zameriavajú aj na menšie plochy (od 500 m2).
Štandardom sú služby ako:
- Strážna služba.
- Upratovanie areálu.
- Odpratávanie snehu.
- Posyp (protišmykový) v rámci areálu.
- Udržiavanie technického chodu areálu (náklady na opravy).
Zdroj: Jones Lang LaSalle (ht)
Objem novopodpísaných kontraktov patril medzi najnižšie za posledné roky, keďže tieto (bez prehodnotených a predĺžených zmlúv) predstavovali len 10 000 štvorcových metrov. To všetko píše v svojej štúdii Jones Lang LaSalle.
Štúdia zahŕňa moderné (prevažne takzvané áčkové) logistické priestory. Teda priestory využívané na ľahkú výrobu, ktoré slúžia na komerčný prenájom. Nepokrýva logistické a výrobné priestory vlastnene konečným užívateľom (firmami, ktoré v nich napríklad vyrábajú).
Rok vhodný pre zmeny
Tento rok sa viac hovorí o prehodnotení stávajúcich zmlúv ako o uzatváraní nových.
Je to hlavne preto, že sa blíži termín ukončenia platnosti nájomných zmlúv, u toho-ktorého developera.
„Väčšina logistických parkov na Slovensku - Bratislava, Senec, Trnava, Nove Mesto a podobne - sú parky postavené v období pred 5-timi až 10-timi rokmi. To je hlavným dôvodom, prečo v tomto roku zaznamenávame viac renegociácií ako novopodpísaných zmlúv, hovorí Martin Stratov, vedúci oddelenia prenájmu industriálnych nehnuteľností Jones Lang LaSalle.
„Veľmi podobná situácia bola na trhu aj v rokoch 2011, 2012 a predpokladáme, že bude pretrvávať ešte ďalšie dva až štyri roky,“ dodáva.
V súčasnosti sa zmluvy zvyčajne podpisujú na päť a viac rokov. Vo výnimočných prípadoch je možné podpísať zmluvu na tri roky.
Sťahovať sa? Prečo nie, ak sa to vyplatí
Rokovanie o podmienkach zmlúv sa vypláca. Je totiž v záujme developerov pokračovať v nájomných zmluvách. „Keď má klient dobrého agenta, je možné vyjednať ceny na úrovni momentálneho trhového štandardu, v niektorých prípadoch i nadštandardu,“ hovorí Stratov. To predstavuje úsporu spravidla 10 až 30 percent.
Za lepšou ponukou sú firmy ochotné sa aj sťahovať. Firmy sú ochotné sťahovať sa v prípade, ak ušetria (okrem výšky nájmu sa zohľadňujú náklady na sťahovanie). Firmy sa však sťahujú aj vtedy, ak súčasný prenajímateľ nedokáže ponúknuť možnosti dodatočnej expanzie. To sa zväčša týka skladových objektov štandardu B, C.
Zahraniční idú inde
Najžiadanejšie sú na trhu áčkové priestory za zaujímavú cenu. „Pokiaľ ide o lokalitu, o ktorú je záujem, veľmi často sa stretávame so zahraničnými investormi, ktorí zvažujú východné Slovensko, a to hlavne z dôvodu potenciálnej štátnej pomoci.
V prevažnej väčšine sa však zahraničné spoločnosti rozhodnú pre našich susedov – Poľsko alebo Česko, píše Jones Lang LaSalle. Tam pri porovnateľnej cene a kvalite pracovnej sily dokážu získať výhodnejšie podmienky ako napríklad jednoduchšie získanie statnej pomoci, lacnejšie pozemky a podobne.
Koľko a za koľko?
Štatistiky za tretí štvrťrok 2013
Plochy
- 1 184 411 m² - celková plocha priemyselných priestorov na Slovensku
- 32 000 m² - dokončená priemyselná plocha
- 20 400 m² - priemyselné projekty vo výstavbe
- 11 000 m² celkový objem podpísaných nájomných zmlúv (9 % predĺžených nájomných zmlúv)
- 10 000 m² - objem novopodpísaných kontraktov
- 6,30 percenta - priemerná miera neobsadenosti
Ceny
- Tzv. prime headline´ nájmy dosahované v Bratislave, sa v súčasnosti nachádzajú na úrovni 3,30 až 4,20 eura/m²/mesiac a 3,80 až 4,20 eura/m²/mesiac v Košiciach.
- Pri špekulatívnej výstavbe s čiastočne zazmluvnenými nájomcami dosahujú nájmy v Bratislavskom kraji úroveň 3,60 až 3,90 eura/m²/mesiac, podporované nájomnými prázdninami v rozmedzí 6 až 9 mesiacov pri podpísaní nájomnej zmluvy na 5 rokov.
- Ceny sú bez DPH.
Najväčšie obchody
- Najväčšou nájomnou transakciou v treťom kvartáli bola zmluva medzi Immoparkom Košice a spoločnosťou U-Shin. Nová nájomná zmluva sa týka plochy 6 000 m², ktorú si U-Shin prenajal v novopostavenej hale Immoparku Košice.
- Druhá najväčšia transakcia sa odohrala v širšom Bratislavskom regióne a zahŕňala prenájom 4 000 m² v Bratislava Logistics Parku v Senci.
- Medzi najžiadanejšie jednotky stále patria menšie priestory s výmerou 2 000 až 6 000 m².
Zdroj: Jones Lang LaSalle (ht)
