Niektorým praktikám napomáha nejednotnosť výkladu zákona. A keď aj vlastníci zistia, že písomné hlasovanie nebolo legitímne, neodporujú - pre medziľudské vzťahy.Čo sa niekedy robí v praxi
Hlasovanie, ktoré trvá niekoľko týždňov, striehnutie na vlastníkov, využívanie právnej nevedomosti, nedostatočná kontrola a viacero otázok v balíku, ku ktorým je priradené jedno spoločné áno či nie.
To je len výber z najčastejších sťažností ľudí z bytoviek, kde sa robí písomné hlasovanie a nie sú s ním spokojní.
V téme sa dočítate:
Pravidlá pre písomné hlasovanie a prax
Otázky do „balíkov“ nepatria
Dôsledkom takýchto praktík je vzájomné podozrievanie z „kolaborácie“ so správcom či firmou, ktorá má pre dom robiť finančne náročnejšie práce. To neprospieva ani medziľudským vzťahom a napokon aj ani hospodáreniu v dome.
Môže sa totiž stať, že plánovanú investíciu chcú niektorí za každú cenu uskutočniť a naopak, niektorí sa jej za každú cenu bránia.
Tak či tak, pravidlá musia platiť pre všetkých.
Radšej sa prispôsobia
Niektorým nie veľmi "čistým" praktikám pri písomnom hlasovaní napomáha nejednotnosť výkladu zákona. No aj keď niektorí vlastníci zistia, že písomné hlasovanie nebolo legitímne, neodporujú, a to práve pre medziľudské vzťahy.
Z tých podaní, ktorými disponujeme vyplýva, že ide o manipuláciu písomného hlasovania. No vlastníci bytov nie sú schopní dotiahnuť podanie na jeho neplatnosť a tak sa prispôsobia, píše Združenie občianskej sebaobrany.
Urobia tak či už z nevedomosti, alebo strachu prípadne pre nedostatok času a ochoty sa tomu venovať.
Združenie riešilo rad prípadov ľudí, ktorí boli oproti iným v slabšej pozícii - napríklad pri schvaľovaní prehnane zaťažujúcej investície.
Od dverí k dverám i mesiac?
Zákon o vlastníctve bytov upravuje písomné hlasovanie všeobecne. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
Pokiaľ máte v dome o písomnom hlasovaní presnejšie predstavy – napríklad nechcete, aby sa obchádzali byty či chcete obmedziť maximálnu dĺžku hlasovania - nezostáva vám nič iné, ako to upraviť v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy.
To sú podľa výkladu ministerstva financií, ktoré zákon tvorilo, základné zmluvné dokumenty, ktoré upravujú vzájomné práva a povinnosti v spoločenstve alebo medzi správcom a vlastníkmi bytov. Mali by teda aj detailne upraviť písomné hlasovanie vrátane miesta a určenia času hlasovania.
Časove ohraničenie si majú vlastníci určiť tak, aby sa hlasovania zúčastnil, čo najväčší počet vlastníkov, pretože aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak.
„Z uvedeného je zrejmé, že vlastníci bytov si majú miesto hlasovania ako aj čas hlasovania upraviť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Rovnako si majú možnosť upraviť aj prípady, v ktorých je možné hlasovanie per roll am – teda od dverí k dverám,“ píše ministerstvo.
O všetkom to nejde, rozhoduje však súd
Zákon umožňuje vlastníkom bytov hlasovať písomne takmer o všetkom. Výnimkou sú hlasovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy. O tých sa písomne hlasovať nesmie.
Avšak ak vlastníci bytov písomne hlasujú o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy, o neplatnosti hlasovania musí rozhodnúť až súd.
Jedinou možnosťou, ak nesúhlasíte s formou či obsahom písomného hlasovania, je nezúčastniť sa ho (neskôr už zostáva len možnosť prehlasovaným vlastníkom obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd).
„Ak vlastníci bytov nesúhlasia s písomným hlasovaním tak majú možnosť sa ho nezúčastniť a požiadať o zvolanie schôdze vlastníkov alebo o zvolanie zhromaždenia,“ radí ministerstvo.
Len tak možno presadiť napríklad aj to, aby sa do zmluvy o spoločenstve alebo o výkone správy zanieslo pravidlo, že písomné hlasovanie napríklad bude trvať najdlhšie týždeň a hárky sa budú podpisovať napríklad pri stolíku vo vchode za prítomnosti poverených ľudí vo vybraných hodinách.
Tak by si totiž zväčša vlastníci písomné hlasovanie predstavovali.
ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA
Pravidlá pre písomné hlasovanie a prax
Zmluvy
O zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy sa nesmie písomne hlasovať.
Úvery
Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ak sa o týchto veciach rozhoduje písomným hlasovaním, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.
Overovateľov na schôdzi neodhlasujú a vyberajú sa neskôr takpovediac náhodne.
V bytových domoch s viacerými vchodmi (zväčša do a cez 100 bytov) sa hlasovanie robí po vchodoch, v každom vchode sú overovatelia, avšak overujú podpisy bez poznania vlastníctva k bytu podľa katastra.
Formality
Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný.
Čo sa niekedy robí v praxi
Hlasovacie hárky nemávajú potrebné náležitosti, napríklad sa rozdajú hlasovacie lístky s otázkami, na záver sa dá podpísať hárok, ten však nemá záhlavie, dopisujú ho dodatočne.
Výsledky
Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak.
Čo sa niekedy robí v praxi
Chodenie po bytoch a opätovné presviedčanie ovplyvniteľných vlastníkov, aby sa získal dostatočný počet hlasov.
Neúspešné hlasovanie
V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.
Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.
Prehlasovaní vlastníci
Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.
POZOR: Prehlasovaný vlastník môže byť len ten, kto sa hlasovania zúčastnil.
(Združenie občianskej sebaobrany, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ht)
Otázky do „balíkov“ nepatria
Je možné, aby sa vlastníci v rámci jedinej otázky vyjadrovali k viacerým plánovaným činnostiam? Napríklad - otázka znie, či súhlasia s investičným zámerom v rozsahu prác podľa projektu Obnova, odstránenie systémových porúch a zateplenie bytového domu a v rámci tejto jednej otázky je vymenovaná modernizácia - rekonštrukcia výťahov, výmena výplní otvorov - okna, vstupne dvere a pod. , osvetlenie spoločných priestorov (výmena svietidiel), odstránenie systémovej poruchy obvodového plášťa zateplením, odstránenie systémovej poruchy, zateplenie strechy, výmena bleskozvodu...
Ako z textu vyplýva, nejde o jednu otázku , ale o viacej otázok, ktoré sa označia poradovým číslom. Dotácie na odstránenie systémových porúch sú zadefinované v zákone č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov kam nepatrí napríklad revízia výťahov, výmena výplní otvorov a pod.
Ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom "áno" a druhý slovom "nie". Ak sa na jednom hlasovacom lístku hlasuje o viacerých otázkach, tak musia byť označené poradovým číslom.
Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol.
Je možné v rámci písomného hlasovania zaradiť medzi otázky aj takú, kde vlastníci vyjadrujú súhlas s investovaním obnovy z peňazí fondu opráva a z úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania? (plus sú opísané podmienky čerpania úveru...)
Ide o dve otázky, ktoré musia byť aj na hlasovacom lístku očíslované ako dve otázky. Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru. V tom prípade rozhodujú o výške úveru s prihliadnutím na fond prevádzky, údržby a opráv domu. Požiadať o úver môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome len ak majú splácanie úveru pokryté fondom prevádzky, údržby a opráv domu o čom rozhodujú hlasovaním.
Odpovedalo ministerstvo financií
