Darovanie nehnuteľnosti má niektoré špecifiká. Tým prvým je, že o tom musíte spísať zmluvu. Inak kataster nehnuteľnosť na nového vlastníka neprepíše. Ponúkame niekoľko najdôležitejších odporúčaní právnikov, ako správne darovať nehnuteľnosť.
Nehnuteľnosť možno darovať iba na základe písomnej darovacej zmluvy a darovať môžno len nehnuteľnosť, ktorú má darca vo svojom vlastníctve, prípadne spoluvlastnícky podiel na nej.
„Častým problémom býva darovanie, keď jeho predmetom je vec patriaca do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a s darovaním súhlasí len jeden z manželov,“ vysvetľuje advokát Dávid Štefanka. Potrebný je však súhlas obidvoch manželov. Inak je právny úkon darovania neplatný, upozorňuje.
O darovaní
- Písomnú darovaciu zmluvu môžete vyhotoviť sami, alebo poveriť právnika či notára.
- Cena v právnickej kancelárii sa stanovuje dohodou. Ak sa rozhodnete ísť k notárovi spísať do zápisnice darovaciu zmluvu, poplatok sa bude odvíjať od hodnoty daru, plus DPH a prípadné výdavky. Napríklad pri dare v hodnote 110 000 eur by to bolo 430 eur plus DPH (spolu 516 eur).
- Ak notár príde za vami, môže si účtovať aj náhradu za stratený čas. Zaplatíte však o polovicu menej za vklad do katastra (úsporu zvýši, ak notár podá oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad).
- Najlacnejšie je overenie (osvedčenie) podpisu na matrike. Platí sa 1,50 eura. Na katastri sa platí základný poplatok za vklad 66 eur. Daň z darovania bola zrušená.
- Písomnú zmluvu musíte uzatvoriť nielen pri darovaní nehnuteľnosti, ale tiež vtedy, ak darujete hnuteľný majetok (napríklad cennosti - obrazy, starožitný nábytok a pod.) a darca neodovzdá a obdarovaný neprevezme dar pri darovaní.
Zdroj: Dávid Štefanka, advokát, Petra Sovová, advokátska koncipientka
Darca sa môže rozhodnúť, či chce darovať len nehnuteľnosť, alebo aj pozemok, na ktorom stojí. Oba totiž možno darovať osobitne, aj keď právnici túto formu neodporúčajú pre prípadné spory.
Pre prípad smrti to nejde
Darovanie môže nastať len medzi žijúcimi osobami, neplatná je darovacia zmluva, na základe ktorej má začať užívať dar obdarovaný až po darcovej smrti,“ radí advokátska koncipientka Petra Sovová.
Ak chcete obdarovať maloleté dieťa, musí ho zastupovať právny zástupca.
Pokiaľ sa daruje pozemková či domová nehnuteľnosť, musí byť vložená v katastri nehnuteľností. Na darovanie nehnuteľnosti potrebujete vypracovanú darovaciu zmluvu s overenými podpismi darcu.
Overiť podpis obdarovaného treba iba vtedy, ak by ste zriaďovali vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti.
Pozor pri bytoch
Pri darovaní bytu platí rovnaký postup ako všeobecne pri nehnuteľnostiach. Netreba však zabudnúť na to, že ak darujete byt v bytovke, súčasťou zmluvy musí byť aj pristúpenie k zmluve o výkone správy.
Darovacia zmluva a návrh na vklad musia tiež spĺňať všetky náležitosti, ktoré zákon s takýmto prevodom spája.
Okrem všeobecných ustanovení musí zmluva obsahovať celý rad informácií o prevádzanom byte a nebytových priestoroch a spoluvlastníckych podieloch v dome. Hoci hodnota bytu môže byť nižšia, ako býva hodnota domu, paradoxne, zmluva bude v praxi pri byte oveľa dlhšia.
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky.
Zmluva môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody prechádza do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov.
Najčastejšie chyby
Darovanie je darovaním len vtedy, ak je bezodplatné – to znamená, že darca od obdarovaného nemôže za darovanú vec niečo vypýtať.
Ani darovanie s príkazom (alebo podmienkou) nie je darovaním. Obdarovaný by sa totiž zaviazal, že pre darcu musí niečo urobiť.
Ak by teda súčasťou darovacej zmluvy bola podmienka, napríklad že obdarovaný doopatruje darcu, bola by neplatná.
Stiahnite si orientačný vzor zmluvy vo Worde. Tento vzor je len orientačný a treba ho upraviť podľa vašej konkrétnej situácie, každý prípad môže byť iný.
Nazad to ide ťažko
V podmienkach slovenských súdov trvajú spory o vrátenie daru i viac ako päť rokov.
Získať dar nazad býva ťažšie, ako ho dať. Takéto prípady zvyčajne končia na súde. Domáhať sa vrátenia daru sa potom dá len v jedinom prípade – ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ako sa to deje, musí darca na súde preukázať.
Určite nebude stačiť len to, že obdarovaný na darcu zabudol na Vianoce alebo že namiesto riadnej návštevy len posiela vnúčatá po ďalšie peniaze. Prostá nevďačnosť nezaváži. „Podľa judikatúry musí ísť o porušenie dobrých mravov značnej intenzity alebo o ich sústavné porušovanie,“ vraví advokát Jozef Herbulák. Napríklad ak došlo k hrubému fyzickému napadnutiu, odzneli hrubé urážky alebo obdarovaný neposkytol potrebnú pomoc a podobne.
Ak chcete, aby vám dar vrátili, najskôr obdarovanému pošlite najlepšie doporučene písomnú výzvu.
V nej napíšte svoje dôvody a opíšte všetky okolnosti. Ak adresát poštu nepreberá alebo s dôvodmi nesúhlasí (najpravdepodobnejšia situácia), bude treba dať žalobu na súd. Právo na vydanie daru sa premlčiava vo všeobecnej trojročnej lehote. Tá plynie od momentu, keď sa obdarovaný zachoval voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že hrubo porušil dobré mravy.
Vhodné je v tejto veci vyhľadať právnu pomoc. Rátajte však nielen s odmenou pre právnika (určuje sa dohodou), ale aj so súdnym poplatkom, ktorý je vo výške šiestich percent z predmetu sporu a platí sa pri podaní žaloby.
Pripravte sa na to, že sa súdny spor nemusí skončiť ešte v tom roku, keď podáte žalobu. Obdobné spory sú časovo náročné a nie je výnimkou, že v podmienkach slovenských súdov trvajú i viac ako päť rokov.
Ak ste darovali napríklad nehnuteľnosť a uspejete na súde, na základe právoplatného rozsudku kataster prepíše nehnuteľnosť späť na vás. Ak ide o peniaze, tie musí vrátiť priamo obdarovaný. Ak to neurobí, právoplatný rozsudok súdu je exekučným titulom a možno podať návrh na výkon exekúcie.
(ht, ILUSTRAČNÉ FOTO - FOTOLIA)
Bývanie si môžete poistiť
Vecné bremeno v prospech darcu sa nemusí automaticky vzťahovať na jeho druha či družku.
Podmieniť dar - nehnuteľnosť tým, že v ňom darcu nechajú žiť až do posledných dní, slovenské zákony nedovoľujú. Umožňujú však zriadiť bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti. Upravuje sa zmluvou. Môže to byť aj v rámci darovacej zmluvy.
Vecné bremeno doživotného užívania je zárukou, že darcu z darovanej nehnuteľnosti nikto len tak nevysťahuje. A to ani v tom prípade, keby ju obdarovaná osoba previedla na niekoho iného.
Doživotné užívanie však neznamená, že sa o nehnuteľnosť darca prestane starať alebo že za svoje bývanie nebude platiť.
„Podľa zákona je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy,“ vraví advokát Jozef Herbulák. Darca, ktorý má právo doživotného užívania, však platí len za seba. Ak v nehnuteľnosti býva napríklad aj obdarovaná osoba alebo jej rodina, nemusí platiť napríklad elektrinu či plyn za všetkých.
Obdarovaný je povinný strpieť len osobu, v prospech ktorej bolo právo doživotného užívania zriadené. To znamená, že jej druh či družka si už takéto bývanie nárokovať nemôže. Pravidlá užívania nehnuteľnosti a platby je vhodné upraviť v zmluve.
(ht)
Kliknite pre zväčšenie obrázku
