K návrhu stavebného zákona sú tisícky pripomienok, aj tých zásadných. Týkajú sa veľkých aj malých investorov. Vrátane občanov. O niektorých z nich hovoríme s Jurajom Suchánkom z Inštitútu urbánneho rozvoja.
Čo považujete za najhorší prešľap v návrhu zákona?
"Návrh sa pripravoval veľmi dlho. Napriek tomu neprináša nič nové, čo by bolo užitočné. Je to vlastne premrhaná príležitosť, veď mohli byť prijaté nové mechanizmy, ktoré by naozaj urýchlili výstavbu, konania, presunuli viac zodpovednosti napríklad na projektantov. Alebo sa mohli zapracovať nové postupy, ktoré sa používajú v zahraničí. Do návrhu sa dostali body, ktoré ministerstvo prezentovalo ako kľúčové, napríklad vznik zastavovacieho plánu. Mal uľahčiť výstavbu, ale v konečnom dôsledku proti zastavovaciemu plánu smerujú aj naše pripomienky aj pripomienky ďalších subjektov."
Zastupujete najmä developerov, preto sa vás zastavovacie a územné plány bytostne dotýkajú. Ako by to teda malo podľa vás v návrhu byť?
"Pri plánovaní by malo zavážiť čo najviac odborných rozhodnutí a čo najmenej politických. Ministerstvo síce na jednej strane deklarovalo, že snahou návrhu je zaviesť čo najväčšiu odbornosť, na druhej strane sa zavádzajú procesy, ktoré sú viac či menej politické. Zastavovací plán má nahradiť územné konanie, v konečnom dôsledku ho však musí schváliť obecné zastupiteľstvo. To vnáša politický prvok do rozhodovania. Zoberme hypoteticky situáciu: existuje územný plán zóny s veľmi jasnými podmienkami a investor ide stavať. Vznikne však potreba spraviť zastavovací plán. Opäť sa teda musí vstúpiť do procesu tvorby územného plánu, znovu sa schvaľuje. S tým sú spojené veľké finančné náklady a na konci to bude zasa len o tom, ako poslanci zahlasujú. Dlhoročná príprava zastavovacieho plánu môže byť zmarená tým, že investičný zámer nebude v danej chvíli politicky vhodný. Všetko sa zastaví. Či už bude príprava zastavovacieho plánu financovaná obcou, alebo majiteľom pozemkov, preinvestované peniaze v tom prípade vyjdú navnivoč."
V návrhu zákona sa definuje index zastavanej plochy. Vo vašich pripomienkach píšete, že to oproti súčasnosti predraží stavby. Ako?
"Napríklad v súčasnom územnom pláne Bratislavy sa presne špecifikuje, čo je zastavaná plocha a index zastavanej plochy. Píše sa tam, že ide o pôdorysný priemer nadzemných podlaží. Ráta sa prízemné a z tých nadzemných tie, ktoré majú najväčší pôdorys. Pri povoľovaní stavieb naozaj záleží na tom, ako stavba vyzerá nad zemou, či zostane okolo nej zeleň alebo nejaké verejné priestranstvo. V novom návrhu je index zastavanej plochy definovaný tak, že sa zohľadňujú aj podzemné podlažia. V praxi napríklad podzemné garáže často presahujú obvod nadzemnej stavby. Verejnosť to nevníma, pretože nad nimi býva trávnik, verejné priestranstvá, chodníky, môže tam byť dokonca parčík. Index zastavanej plochy určuje, koľko plochy z pozemku môže byť zastavané. Ak sa v ňom zohľadní aj podzemná plocha, nebude možné ju pri naplnení indexu spraviť väčšiu ako má budova nad zemou. Na to, aby developer mohol postaviť dostačujúci počet parkovacích miest, bude musieť ísť hlbšie do zeme. Tam kde dnes stačí ísť jedno, dve podzemné podlažia, bude nutné urobiť tri aj štyri. A to je náročnejšie na použité technológie, hydroizolácie a podobne. To stavby predraží."
Politické rozhodnutia sa podľa vás vnášajú aj do rozhodovaní o stavebnej uzávere...
"To je dnes štandardným konaním, ktoré vlastníkovi dotknutých pozemkov dáva určité práva. Po novom má stačiť, keď stavebnú uzáveru vyhlási obec či mesto všeobecne záväzným vyhlásením. Postačovať bude len to, že v tom čase obstaráva územný plán alebo územný plán zóny – návrh stanovuje, v akom štádiu prípravy to možno spraviť. Opäť sa teda do odborného rozhodovania vkladá politický prvok. O tom, ktoré pozemky budú postihnuté stavebnou uzáverou, kým nebude hotový územný plán, rozhodnú poslanci pri schvaľovaní VZN-ka. Vlastník pozemku nebude môcť nijako v tomto procese reagovať."
No na druhú stranu to predsa môže byť užitočné. Máme veľa prípadov, kedy sa stavia pod zosuvmi pôdy, blízko trate a na iných nevhodných miestach. Niektorí investori robia lobistický tlak, aby aj na takých miestach mohli stavať. Ako to spraviť inak?
"Obec presadí uzáveru, ale nech to je v rámci štandardného konania. My sa obávame toho, že toto bude slúžiť v iných prípadoch, ako ste opísali. Môže sa to stať nástrojom na elimináciu konkurenčného boja, keď skupina poslancov môže rozhodnúť o tom, že na týchto pozemkoch sa stavať nebude a na iných môže. Stavebnú uzáveru nemusí obec určiť na celé územie, kde sa tvorí územný plán, ale bude sa to dať len na niektoré jeho časti. To je veľká selekcia, na ktorú budú mať politici právo."
Pozerali ste v združení návrh len z pohľadu veľkých investorov alebo tam vidíte aj niečo, čo skomplikuje život aj tým menším a dotkne sa to napríklad občianskej výstavby?
"Ministerstvo sa podľa nás nešťastne vysporiadalo s riešením čiernych stavieb. Pôvodný návrh zákona - predstavený verejnosti v roku 2013 - rátal s generálnym pardonom pre stavby postavené do roku 1976. Všetky stavby postavené do tohto dátumu mali byť považované automaticky za legálne, či už mali alebo nemali povolenie. V poslednom návrhu je to september 1997. Nevieme, odkiaľ sa tento dátum zobral a prečo niekto, kto si postavil napríklad chatu v auguste 1997 ju má mať ešte automaticky legálnu a kto to spravil o mesiac neskôr, ten už bude mať čiernu stavbu a má len rok na to, aby si ju zlegalizoval, inak mu ju môžu zbúrať, pretože dodatočne ju už nezlegalizuje. Stavebný zákon, ktorý teraz platí, platí od roku 1976. Pôvodný termín teda má logiku. K tejto zmene predložili pripomienku viacerí, nielen my. No nájdu sa aj iné veci, ktoré ovplyvnia občiansku výstavbu. V súčasnosti je to napríklad zaužívané tak, že keď sa stavia rodinný dom a počas výstavby zistíte, že potrebujete, povedzme, zväčšiť okno v kúpeľni alebo zvýšiť či znížiť parapet, spravíte to a na konci stavby to riešite zmenou stavby pred dokončením a odsúhlasí sa to pri kolaudácii. Po novom to tak nepôjde. Ak sa počas stavby zmení vzhľad fasády, mala by sa zastaviť stavba, požiadať o jej zmenu pred dokončením, uskutoční sa štandardný proces stavebného konania a pokračovať bude možné až po získaní stavebného povolenia."
Získali ste pozvánku z ministerstva dopravy a výstavby na rokovanie o vašich pripomienkach. S čím idete na rokovanie?
"Chceme prezentovať pripomienky ohľadne zastavovacích plánov a stavebnej uzávery, no máme aj veľa ďalších technických pripomienok, ktoré by spresnili stavebné konanie a podobne. V návrhu je totiž veľa formulácií, ktoré nie sú v súčasnosti jednoznačné. Ide napríklad o vetné konštrukciu typu, ak sa jeden úrad nevyjadrí, ďalší nemusí prihliadať na jeho vyjadrenie. Pritom jednoznačnejšie je, ak sa jeden úrad nevyjadrí, ďalší na to neprihliada a musí konať ďalej... a podobne. A tiež chceme upozorniť na to, že pri príprave zákona nebol braný do úvahy celý proces výstavby. Stále zostáva odčlenené posudzovanie vplyvov na životné prostredie, ktoré rieši ministerstvo životného prostredia. To pripravuje novelu zákona o posudzovaní vplyvov a ministerstvo dopravy zasa osobitne stavebný zákon. Európska únia odporúča, aby sa konania, ak je to možné, spájali do jedného. A v tomto prípade sa tak nedeje. Naozaj nevieme dôvod, prečo sa neumožní, aby sa posudzovanie vplyvov na životné prostredie stalo súčasťou územného konania. Šetrilo by to čas. Pri súčasnom sprísnení posudzovania vplyvov akákoľvek zmena v dokumentoch pre stavebné konanie znamená návrat k opätovnému posúdeniu vplyvov na životné prostredie a teda na začiatok celého procesu."
Je to jeden z ďalších pokusov o nové znenie zákona. Ako vidíte osud tohto návrhu?
"Neviem povedať. To čo však viem je to, že ministerstvo dopravy má pred sebou mimoriadne ťažkú úlohu. Od rôznych subjektov bolo vznesených viac ako 2 300 pripomienok, viac ako 1 100 zásadných. Toto kvalifikovane spracovať nie je ľahká úloha."
S kým sme hovorili
Ing. Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja od septembra 2012.
- Absolvoval Národohospodársku fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave. V roku 2001 začal
svoju kariéru v neziskovej organizácii P-MAT, n.o. ako pracovník na civilnej službe, neskôr ak vedúci oddelenia marketingu a fundraisingu. Od roku 2009 do roku 2012 bol riaditeľom P-MAT, n.o.
Inštitút urbánneho rozvoja (IUR) je nezisková organizácia, ktorá od roku 2010 združuje rôzne profesie pôsobiace v oblasti urbánneho rozvoja a tvorby krajiny.
- Poslaním IUR je vytvorenie partnerského vzťahu medzi verejnosťou, vládnymi inštitúciami, samosprávami a developerským odvetvím, založeného na vzájomnej dôvere a porozumení.
- Cieľom IUR je najmä snaha o vybudovanie vyváženého, dobre naplánovaného a trvale udržateľného rozvoja miest a obcí a podpora ústretového a efektívneho stavebného rozvoja.
- Svojimi aktivitami sa IUR snaží aktívne vstupovať aj do legislatívnych procesov a vytvárania korektného právneho prostredia.
(ht)
Autor: Halka Tytykalova
