Kupujete nehnuteľnosť a bojíte sa zadlžených predávajúcich? Nejde o jednoduchú situáciu.
A pritom sú medzi nimi také, ktoré majú za sebou prvú, či druhú neúspešnú dobrovoľnú dražbu alebo sa už o nehnuteľnosť začína zaujímať exekútor pre dlhy napríklad niektorej z poisťovní či zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Ako to overiť?
Štandardným zdrojom informácií je list vlastníctva. Pomôže internetový katasterportál alebo nová aplikácia http://cica.vugk.sk/, ktorá má pri aktualizácii údajov mierny náskok.
Po vyhľadaní listu vlastníctva je možné z neho vyčítať, či kataster eviduje informáciu o exekúcii predajom nehnuteľností, zriadení exekučného záložného práva alebo o dobrovoľnej dražbe, vymenováva advokát Vladimír Neuschl.
Treba však rátať s určitým časovým posunom, či už pri zapisovaní plomby na list vlastníctva (signalizuje, že sa dejú nejaké zmeny) a tiež pri aktualizácii databáz.
Exekúcie až na ďalší rok
Prebiehajúce dobrovoľné dražby možno na jednom mieste nájsť v registri Notárskej komory. Je to však viac ako detektívna práca - na presné vyhľadávanie v ňom treba poznať viacero informácií. „Napríklad označenie dražobníka, číslo a rok zápisu alebo miesto dražby, čo sú všetko informácie, ktoré nie sú bežne verejne dostupné,“ vraví advokát.
Zatiaľ nemožno zistiť priamo, či je voči dlžníkovi vedená exekúcia. Veriteľ vie niektoré údaje zistiť sprostredkovane z listov vlastníctva (exekučné záložné právo, exekučný príkaz na predaj nehnuteľnosti), podporne môže získať určité informácie o dlžníkovi z verejne dostupných stránok zdravotných poisťovní, Sociálnej poisťovne, Centrálneho registra záložných práv, vymenováva hovorkyňa Slovenskej komory exekútorov Stanislava Kolesárová. Aj tu však treba všímať intervalu aktualizácie.
Istou šancou v prípade exekúcií má byť centrálny register. Na vyhľadávanie (za poplatok) v ňom si však bude treba počkať až do leta budúceho roka. Exekútori doň musia zapísať všetky neukončené exekučné konania, ktoré vedú od roku 1996.
Čo dať do zmluvy
Pre vašu ochranu advokát odporúča dať do kúpnej zmluvy vyhlásenie predávajúceho k otázke prípadných obmedzení jeho vlastníckeho práva formou dobrovoľnej dražby alebo exekúcie predajom nehnuteľností ako aj k hrozbe takýto skutočností. A v prípade nepravdivosti týchto vyhlásení dojednať právo od kúpnej zmluvy odstúpiť.
Tiež treba dohodnúť uhradenie kúpnej ceny napríklad tak, že kupujúci zaplatí až po zápise vlastníckeho práva do katastra, pričom na liste vlastníctva zároveň nebudú zapísané žiadne poznámky o prípadných dobrovoľných dražbách alebo exekúciách predajom nehnuteľností ako ani iné vopred neschválené ťarchy.
Osvedčilo sa zriaďovanie bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy pre peniaze, ktoré majú byť uhradené.
Taktiež je vhodné, ak predávajúci ešte v procese prípravy kúpnej zmluvy, ale najneskôr tesne pred jej uzatvorením predloží kupujúcemu fotokópie jeho nadobúdacích titulov. Napríklad kúpnej zmluvy ako aj všetky jemu dostupné informácie o predchádzajúcich vlastníkov nehnuteľností. Ak je to možné, tak za obdobie minimálne 10 rokov spätne, radí Neuschl.
Ako sa čo aktualizuje
Katastrálny odbor vyznačuje plombu najneskôr počas nasledujúceho pracovného dňa. To znamená, že ak bude napríklad podanie podané o ôsmej hodine ráno, o deviatej hodine ešte nemusí byť vyznačená plomba na liste.
Poznámku do katastra nehnuteľností je okresný úrad povinný vyznačiť v deň doručenia verejnej alebo inej listiny na zápis poznámky, najneskôr však opäť počas nasledujúceho pracovného dňa.
Aplikácia CICA je aktualizovaná v pracovných dňoch, nové údaje sú dostupné už pred 20. hodinou a informácia o aktuálnosti údajov je zobrazená priamo na výpise listu vlastníctva v pravej hornej časti.
V známejšom katasterportáli údaje z predošlého dňa možno prehliadať v skorých ranných hodinách nasledujúceho dňa. Mapová časť sa aktualizuje cez víkend a aj tu sa počíta s dennou aktualizáciou, píše úrad geodézie, kartografie a katastra.
Vedeli ste?
Dobrovoľná dražba sa vo väčšine prípadov uskutočňuje ako spôsob výkonu záložného práva. K nehnuteľnosti teda musí byť v čase dražby zriadené záložné právo. Záujemca o kúpu nehnuteľností môže získať informácie o prípadnom zriadení záložného práva k nehnuteľnosti na liste vlastníctva a pýtať si informácie ohľadom záložného práva. Sk je záložné právo zriadené v prospech banky, tak v takom prípade je štandardné, že s prípadným prevodom musí vyslovovať súhlas aj dotknutá banka a celá kúpna zmluva, vrátane uhradenia kúpnej ceny sa tomu prispôsobujú.
Informácie k výkonu exekúcie predajom nehnuteľností resp. informácie k realizácii dobrovoľnej dražby sa vyznačujú v časti B listu vlastníctva a to pri osobe vlastníka, pričom vyznačenie sa uskutoční formou poznámky. V rámci tejto poznámky sa uvedie práve oznámenie o dražbe resp. oznámenie o výkone exekúcie predajom nehnuteľností.
Skutočnosť, že prebieha zápis určitých skutočností k nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností môže nasvedčovať aj plomba, ktorá sa vyznačuje na list vlastníctva v prípade, ak je podaný návrh či už na zápis určitého práva (napr. prevod vlastníckeho práva) alebo na zápis poznámky (napr. dobrovoľná dražba, exekúcia predajom nehnuteľnosti a ďalšie), pričom spomínaná plomba je taktiež viditeľná aj na liste vlastníctva, ktorý je dostupný cez www.katasterportal.sk.
Ak dôjde napr. k doručeniu oznámenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľností po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva, zo skúseností z právnej praxe okresné úrady v takom prípade z dôvodu obozretnosti a právnej istoty konania o zápise práv k nehnuteľnosti prerušia s poukazom napr. na oznámenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností. Treba mať na pamäti, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až na základe právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu o zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až do tohto okamihu je vlastníkom naďalej predávajúci.
V prípade, ak by došlo k zápisu vlastníckeho práva a následne by sa začala exekúcia predajom nehnuteľností resp. dobrovoľná dražba, má vlastník právne prostriedky na ochranu svojho vlastníckeho práva a to iniciovaním súdneho konania napr. o vylúčenie vecí z exekúcie alebo o vydanie predbežného opatrenia, ktorým sa realizácia dobrovoľnej dražby dočasne zakáže. Je ale potrebné mať na zreteli aj tú skutočnosť, že v takýchto prípadoch je problém zväčša na strane predávajúceho.
Novela Exekučného poriadku účinná od júla 2014 obmedzila predaj nehnuteľností, v ktorých majú dlžníci trvalé alebo prechodné bydlisko v prípadoch, ak peňažná pohľadávka bez príslušenstva nepresahuje 2000 eur. Ide o tzv. „drobné exekúcie“. Ak je voči dlžníkovi vedených viacero exekúcií, ktoré prevyšujú v súhrne sumu 2000 eur a exekúcia nemôže byť vykonaná iným spôsobom, súd môže na návrh exekútora povoliť predaj aj takejto nehnuteľnosti. Obmedzenie sa netýka žiadnych iných nehnuteľností, ani vymáhania pohľadávok na výživnom. To znamená, že aj v prípade vymáhania nižšej dlžoby ako 2000 eur možno predať napr. nebytové priestory, chatu, ornú pôdu apod. a zároveň, ak sa vymáha výživné, možno predávať aj pri nižších pohľadávkach nehnuteľnosť, kde má dlžník trvalé alebo prechodné bydlisko.
Exekučný poriadok však umožňuje zriadiť exekučné záložné právo na ktorúkoľvek nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka a to aj na vymáhanú pohľadávku nižšiu ako 2000 eur. Zriadenie exekučného záložného práva je zabezpečovací prostriedok, neznamená automaticky predaj nehnuteľnosti.
Zdroj: PATENT IURIST, SKE (ht)
