So sestrou sme zdedili byt, každý rovným dielom. Ja chcem byt predať, ona ho chce prenajímať. Je možné predať aj môj podiel bez jej súhlasu? Prípadne, ak ona nechce predať a teda marí moje aktivity, musím jej, a ak áno koľko, prispievať na poplatky za byt? Môže byt bez môjho povolenia prenajať?
Ak ste zdedili byt spolu s vašou sestrou, budete na liste vlastníctva figurovať ako podielové spoluvlastníčky, každá v jednej polovici. Podľa vašich slov má každá z vás inú predstavu ohľadom ďalšieho nakladania s bytom.
Ako podielový spoluvlastník môžete svoj podiel na byte predať, avšak vaša sestra má naň zo zákona predkupné právo.
Postup pri ponuke
V prípade, ak by ste predali svoj podiel bez toho, aby ste ho ponúkli na predaj svojej sestre, bola by takáto zmluva relatívne neplatná. Vaša sestra by následne mohla žiadať na súde určenie neplatnosti takéhoto prevodu, prípadne využiť iné spôsoby ochrany, ktoré má v takomto prípade oprávnený spoluvlastník.
Ponuku na uplatnenie predkupného práva treba urobiť písomne a musí obsahovať všetky podstatné podmienky prevodu vrátane ceny za spoluvlastnícky podiel a lehoty na uplatnenie predkupného práva.
Výnimka platí pri prevode blízkej osobe, kedy nemusíte ponúknuť podiel druhému spoluvlastníkovi.
Prenájom len so súhlasom
Vaša sestra má na rozdiel od vás záujem nehnuteľnosť prenajímať. Ide teda o hospodárenie so spoločnou vecou, pri ktorom rozhoduje väčšina hlasov počítaná podľa veľkosti podielov.
Keďže so sestrou máte rovnaký podiel, na prenájom bytu je potrebný súhlas vás obidvoch ako podielových spoluvlastníčok. Prípadnú nájomnú zmluvu uzavretú bez vašej účasti môžete napadnúť na súde z dôvodu jej neplatnosti
V prípade nezhôd pri hospodárení so spoločnou vecou pripúšťa Občiansky zákonník tiež právo ktoréhokoľvek spoluvlastníka podať návrh na súd, ktorý rozhodne, ak nastane rovnosť hlasov alebo ak sa nedosiahne dohoda.
Na dlhy ste spolu
Čo sa týka vašej otázky ohľadom prispievania na poplatky, resp. úhrady spojené s užívaním bytu, treba poznamenať, že ako podielové spoluvlastníčky ste so sestrou zo všetkých právnych úkonov týkajúcich sa bytu zaviazané spoločne a nerozdielne.
Znamená to, že v prípade, ak sa vyskytnú na byte nejaké poddlžnosti, veriteľ bude vyzývať, resp. žalovať vás obe na plnenie spoločne a nerozdielne.
Pre určenie, v akom pomere sa máte podieľať na úhrade poplatkov spojených s bytom, treba opäť zobrať na zreteľ veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Ten vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. To znamená, že so sestrou máte nielen rovnaké práva, ale aj povinnosti. Odlišná situácia by mohla vzniknúť, ak by jedna z vás predmetný byt výlučne užívala.
Súd môže prikázať predaj
Ako riešenie problémov spojených s podielovým spoluvlastníctvom prichádza do úvahy dohoda o zrušení a vyporiadaní tohto spoluvlastníctva. Ak táto možnosť pre vás nie je vhodná alebo ak by ste sa so sestrou nevedeli dohodnúť na výške vyrovnania, môžete sa obrátiť na súd a žiadať zrušenie spoluvlastníctva a jeho vyporiadanie súdom.
Súd však postupuje v zákonnom stanovenom poradí spôsobu vyporiadania, pri ktorom najprv zvažuje rozdelenie nehnuteľnosti, ak je to reálne možné.
Ďalším možným rozhodnutím súdu je prikázanie spoločnej veci jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu s ohľadom na jej účelné využitie. Ak ani jeden zo spoluvlastníkov spoločnú vec nechce, nariadi súd jej predaj a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov.
Právnička Lucia Axamská
Autor: ht
