V zmluve o výkone správy máme, že správca má zabezpečiť odpratávanie snehu. On to ale robil nedostatočne, vraví, že dôslednejší bude až vtedy, keď mu na to odhlasujeme viac peňazí. Už vlani sme o tom s ním rokovali, no podľa nás je poplatok dostatočný a povinnosť v zmluve má. Ako správcu môžeme donútiť, aby si plnil túto povinnosť? Pravda však je, že v zmluve má napísané len, že odpratáva on, ale nie je tam stanovené, ako často.
Zmluva o výkone správy je zmluvou, v ktorej si správca bytového domu a vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú vzájomné práva a povinnosti pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, resp. spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Ako v každej inej zmluve je dobré, ak si zmluvné strany vymedzia svoje vzájomné práva a povinnosti čo najpresnejšie a najúplnejšie.
Ak píšete, že správca domu má určené len to, že odpratávanie snehu patrí medzi jeho povinnosti, je obtiažne dosiahnuť z jeho strany dôsledné plnenie tejto jeho povinnosti. Plniť túto povinnosť si však rozhodne má, avšak nie je jasné, v akom rozsahu. Do úvahy preto prichádza ako najlepšia možnosť dodatok k zmluve o výkone správy, ktorým si túto povinnosť správcu upravíte komplexnejšie, tak aby bolo zrejmé, ako často, resp. v ktorých prípadoch má správca zabezpečiť odpratanie snehu.
Ak máte v zmluve o výkone správy i ďalšie vágne formulované ustanovenia, využite možnosť uzatvorenia dodatku aj k úprave iných ustanovení, ak sa vám to zdá potrebné.
Aby však nastala v zmluve o výkone správy nejaká zmena, je potrebný súhlas aj druhej zmluvnej strany, teda správcu. Rokovanie so správcom by mal zabezpečiť zástupca vlastníkov, ktorý uplatňuje voči správcovi požiadavky vlastníkov. Je už na rozhodnutí vás ako vlastníkov, či správcovi odsúhlasíte zvýšenie jeho odmeny za výkon správy alebo budete od neho požadovať uzatvorenie dodatku za rovnakých podmienok, čo sa týka výšky jeho odmeny. Po zhode na obsahu dodatku je následne potrebné jeho schválenie a podpísanie zákonom požadovanou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Dovolávať sa plnenia akejkoľvek povinnosti správcu (ak nedochádza k jej riadnemu dobrovoľnému plneniu) je možné len na základe presne vymedzenej povinnosti správcu.
Ak si správca následne svoje povinnosti riadne neplní, zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov podľa § 8 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
Vaša situácia si podľa môjho názoru vyžaduje rokovanie so správcom s tým, že ak váš správca nie je ochotný plniť si svoje povinnosti k vašej spokojnosti ako vlastníkov primeraným spôsobom, môžete sa zamyslieť nad zmenou správcu bytového domu. V tom prípade je však potrebné ukončiť zmluvu o výkone správy v súlade s jej znením a v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z.
Odpovedala advokátka Lucia Axamská
Autor: ht
