Prenajímate byt alebo dom a máte príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vyššie ako 500 eur? S vysokou pravdepodobnosťou ste zo zákona povinní podať daňové priznanie.
Tlačivo a daň z príjmu nemusia trápiť len tých, ktorí mali vlani celkové príjmy (teda aj napríklad zo živnosti, podnikania, zamestnania a podobne) nižšie ako 1901,67 eura.
Mínus päťsto, alebo tisíc
Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19 alebo 25 percent (podľa výšky základu dane). Na rozdiel od podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť napríklad na základe živnosti, nemusíte z tohto príjmu platiť sociálne či zdravotné odvody.
Spomínaných 500 eur je suma, ktorá je pri príjmoch z prenájmu oslobodená od dane.
Viac sa dočítate: Pri prenájme zákon nepripúšťa stratu
Zaujímavá je najmä pri manželoch, pokiaľ prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Zákon ich totiž v tomto prípade oprávňuje rozdeliť si spoločný príjem podľa toho, ako je pre nich výhodnejšie a oslobodenie z príjmu, ktorý tak či tak ide do rodinných financií, si môže zohľadniť každý z nich.
Na druhej strane netreba zabudnúť, že výdavky, ktoré si chcete z daní odpočítať, sa musia krátiť. „Úmerne podľa toho, v akom je suma príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom,“ vysvetľuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
Výdavky? Komplikované, no dá sa
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si každý môže uplatniť daňové výdavky, ktoré potom znížia základ dane. Žiaľ „pohodlnejšie“ paušálne výdavky, ktoré možno uplatniť pri niektorých iných príjmoch pri prenájme nie je možné využiť.
Všetky výdavky, ktoré sa rozhodnete uplatniť, musia teda byť skutočné, preukázateľné a musia súvisieť s prenájmom, tak ako to definuje zákon. Znamená to, že treba v prípade potreby doložiť všetky faktúry či pokladničné doklady.
V praxi to znamená viesť si daňovú evidenciu alebo účtovníctvo.
A hoci neprenajímate nehnuteľnosť na živnosť, môžete ju zaradiť do obchodného majetku. To z hľadiska platení daní prináša výhody i nevýhody.
Obchodný a neobchodný
Výhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú podstatne väčšie možnosti pri uplatňovaní si výdavkov. Zaujímavé môže byť napríklad uplatnenie si výdavkov na jej kúpu cez odpisy (od vlaňajška platia pri odpisoch zmeny). Alebo úrokov z úverov a pôžičiek, ktoré ste zobrali na to, aby ste si prenajímanú nehnuteľnosť zadovážili. Prípadne aj výdavkov na takzvané technické zhodnotenie (prestavbu kúpeľne či zníženie stropu v byte a podobne).
Uplatnenie si výdavkov na technické zhodnotenie má však svoje ďalšie pravidlá,“ upozorňuje poradkyňa. Ak dôsledkom zásahu do nehnuteľnosti je zmena v sume nad 1700 eur, ide o "povinné technické zhodnotenie" a do výdavkov sa dostáva postupne - prostredníctvom odpisov počas ustanovenej doby odpisovania. V situácii, keď výdavky neprevýšia za rok celkovú sumu 1700 eur, zákon pripúšťa jednorazové odpočítanie takýchto výdavkov (no zároveň ich umožňuje aj odpisovať ako súčasť vstupnej ceny, podľa rozhodnutia prenajímateľa).
Pokiaľ prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku nezaradíte (zákon ponecháva možnosť voľby), daňovník si môže ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, píše Finančná správa.
„Ak totiž nehnuteľnosť nie je predmetom obchodného majetku, automaticky sa považuje za osobný majetok a všetky výdavky na obstaranie, údržbu, opravu a udržiavanie sú výdavkami na osobnú spotrebu,“ vysvetľuje Bednáriková.
Okruh daňovo akceptovateľných výdavkov sa preto zužuje len na výdavky na spotrebu energií, plynu, poplatky za správu bytového domu, vodné, stočné, odvoz smetí, káblovú televíziu a podobne. K nim možno pridať už len náklady na inzerciu, odmeny realitnej kancelárii a podobne.
„V žiadnom prípade teda nie výdavky na výmenu okien, maľovku a podobne, ako by to mohlo byť pri nehnuteľnosti v obchodnom majetku,“ dodáva poradkyňa.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú však prísnejšie pravidlá pre oslobodenie dane z príjmu, ak sa rozhodnete ju predať.
Aby bol príjem od dane z príjmu oslobodený, musíte s predajom počkať až päť rokov po jej vyradení z obchodného majetku.
Vo všeobecnosti odborníci odporúčajú zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku najmä pri starších stavbách, pri ktorých možno očakávať vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou.
Čo s nábytkom
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré patria k nehnuteľnosti. Na druhú stranu, ak kúpite potrebné vybavenie, ako výdavok ho uplatníte tak či tak.
Nákup vybavenia, teda napríklad nábytku, či spotrebičov je legitímnym výdavkom bez ohľadu na charakter prenajímanej nehnuteľnosti, vysvetľuje poradkyňa. Nezáleží teda, či je prenajímaná nehnuteľnosť obchodným, alebo neobchodným majetkom. Kľúčovým momentom je to, že sa nehnuteľnosť prenajíma spolu s týmito hnuteľnými vecami a sú zložkou príjmov z prenájmu. Toto však musí byť presne uvedené v nájomnej zmluve (formou zoznamu prenajímaných vecí). Potom takéto výdavky vstupujú do základu dane ako položka znižujúca základ dane.
Výdavky a obchodný majetok
Aké možno uplatniť výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku (to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu), môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:
• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Zdroj: Finančná správa (ht)
