Je teraz ten správny čas na kúpu bytu, alebo ešte počkáme? Otázka, ktorú si v poslednom období kladú tisícky rodín, vychádza z toho, že realitný trh prechádzal fázou prepadu.
Aj keď pokles nastal pomerne rýchlo, návrat na rastúcu krivku môže trvať dlhšie, prípadne ho budeme môcť pozorovať až v dlhšom časovom horizonte.
Ako sa situácia zatiaľ vyvíja, naznačujú čísla z úvodu tohto roka. INDEX pomocou nich zanalyzoval novostavby v Bratislave, ako aj staršie byty v regiónoch.
Odpovedáme na tieto otázky:
- Prečo realitný trh posledné dva roky padal?
- Ako sa vyvíjali ceny v uplynulých dvoch rokoch?
- Ktorý ukazovateľ je z pohľadu trendov najdôležitejší?
- Čo ukazujú najnovšie čísla?
- Ako sa vyvíjajú ceny v regiónoch?
- Ako sú na tom ceny novostavieb v hlavnom meste?
- Predávajú sa byty lepšie?
- Čo by mohlo zvýšiť aktivitu na trhu?
- Aké sú vyhliadky na ďalšie mesiace?
1. Prečo realitný trh posledné dva roky padal?
Zlom prišiel v lete 2022, keď realitní makléri začali hovoriť o dramatickom poklese záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Dovtedy slovenský realitný trh zažíval zlaté obdobie a predalo sa prakticky všetko, čo naň prišlo.
Zmenu spôsobila kombinácia viacerých faktorov, od vojny na Ukrajine, cez prudko rastúcu infláciu naprieč celou Európou, až po stúpajúce úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch.
Drahšie hypotéky ovplyvnili situáciu na trhu aj v ďalšom období. Vypadla z neho najdôležitejšia časť kupujúcich, ktorá vyčkávala a stále vyčkáva na to, že úrokové sadzby klesnú.
Praská realitná bublina? Prví veľkí developeri výrazne znižili ceny novostavieb Čítajte 2. Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností v uplynulých dvoch rokoch?
V posledných mesiacoch sme mohli hovoriť o nervozite predávajúcich. Platilo to hlavne o developeroch, ktorí sú v oveľa zložitejšej situácii ako individuálni predávajúci.
S cenami často nemôžu pružne hýbať. Využívajú bankové financovanie a výraznejšie zlacňovanie by mohlo zhoršiť ich životaschopnosť.
Napriek tomu vlani aj niektorí veľkí developeri pristúpili k úprave cenníkov tak, aby prilákali kupujúcich.
S cenami nadol však šli najmä individuálni predávajúci, a to natoľko, že sa to prejavilo aj na krivke priemerných cien nehnuteľností.
Podľa štatistík Národnej banky Slovenska (NBS) boli v treťom kvartáli 2022 na vrchole, keď prekonali hranicu 2700 eur za štvorcový meter. V ďalších štvrťrokoch klesali, na vlaňajška sa štvorcový meter bývania na celoslovenskej úrovni predával v priemere za 2433 eur.
3. Ktorý ukazovateľ je z pohľadu trendu najdôležitejší?
Laik celkom pochopiteľne sleduje najmä údaje o cenách, no o trende môže viac vypovedať šírka ponuky. Práve od nej závisí, akým smerom sa vydajú ceny v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch.
Pred letom 2022 sme mohli hovoriť o nedostatku bytov na trhu. Dopyt výrazne prevyšoval ponuku, a tak ceny rástli. Je to logické, ak na jeden byt pripadali napríklad štyria záujemcovia.
Ak sa však situácia obráti a jeden kupujúci má na výber štyri voľné byty, cenu to tlačí nadol. V poslednom pol druha roku sme pritom mohli sledovať, ako sa zásobník voľných bytov (novostavieb aj starších) postupne napĺňal.
4. Čo ukazujú najnovšie čísla?
Portál Nehnuteľnosti poukázal na to, situácia sa z pohľadu ponuky a dopytu začína na celom Slovensku stabilizovať.
„Ponuka na trhu s bytmi je počas prvých troch mesiacov roku stabilná. Nerastie ani neklesá. To je tiež dôležitý indikátor toho, že slovenský trh našiel novú rovnováhu,“ tvrdí analytik portálu Michal Pružinský.
O novej rovnováhe hovoria aj čísla za trh novostavieb v hlavnom meste, ktoré vydala spoločnosť Bencont Investments.
Ponuka počas prvých troch mesiacov sa podľa nich oproti koncu vlaňajška prakticky nezmenila. Na predaj je 3260 bytov v novostavbách, čo je len o dvadsať viac ako na konci roka 2023.
5. Ako sa vyvíjajú ceny v regiónoch?
Nehnuteľnosti.sk upozornili, že po 18 mesiacoch sa pokles cien zastavil. Najmä pri dvojizbových bytoch v krajských mestách už vypozorovali ich nárast. V okresoch Košice I a Košice III v medzikvartálnom porovnaní predstavoval 10,4 a 9,6 percenta.
Realitní makléri v druhom najväčšom slovenskom meste potvrdzujú, že záujem o bývanie oproti minulému roku výrazne stúpol.
„Na konci roka 2022 a začiatkom roka 2023 bola v piatich košických okresoch na predaj 1600 bytov. Dnes je ich 792. Čo je extrémny pokles. Je to pokles o viac ako polovicu inzerovanej ponuky,“ hovorí pre INDEX Lukáš Sopko z realitnej agentúry Diamond Reality.
Ceny dvojizbových bytov však oproti koncu minulého roka rástli aj okresoch Trnava (+7,1 percenta), Nitra (+5,3 percenta) a Trenčín (+5,2 percenta).
6. Ako sú na tom ceny novostavieb v hlavnom meste?
Bencont vypočítal, že priemerná cena bytov v bratislavskej ponuke dosiahla v prvom štvrťroku 4866 eur (s DPH) za štvorcový meter, čo znamená medziročný nárast o šesť percent a v porovnaní s koncom roka 2023 o tri percentá.
Analytici však poukazujú na to, že to nebolo spôsobené zvyšovaním cien developerov, ale štruktúrou novej ponuky vo vyššom segmente a prémiovejšej lokalite: „Väčšina existujúcich projektov cenu nemenila, čiže môžeme hovoriť o pokračovaní cenovej stagnácie, ktorá trvá už dva roky.“
7. Predávajú sa byty lepšie?
Z vyjadrení realitných maklérov vyplýva, že šok z drahých hypoték postupne opadáva.
„Kupujúci, ktorí odkladali kúpu pre vysoké úroky, alebo očakávali výraznejšie zníženie cien, si uvedomili, že situácia sa stabilizuje a postupne prichádzajú na trh,“ naznačuje zakladateľ realitky Archeus Rastislav Štalmach.
O realizácii odložených nákupov hovorí aj šéf realitnej skupiny MGM Mário Glos: „Pri našich projektoch novostavieb sa k nám vracajú klienti, ktorí nás prvýkrát kontaktovali ešte na jeseň roku 2022 a až dnes si nehnuteľnosť rezervujú.“
Oživenie predaja naznačuje aj analýza Bencontu. Kým vlani sa v bratislavských novostavbách predávalo kvartálne do 200 bytov, počas prvých troch mesiacov tohto roka to bolo 285 bytov.
S najlepšími rokmi (z pohľadu predaja) sa to porovnať nedá: „O zásadnom obrate sa nedá hovoriť, a to najmä z dôvodu, že začiatkom roka 2022 sa predalo 556 bytov za kvartál a v roku 2021 to bolo 700 bytov za kvartál.“
Ilustračné foto. (zdroj: SME/Marko Erd)8. Čo by mohlo zvýšiť aktivitu na trhu?
Hlavným faktorom je vývoj úrokových sadzieb na hypotékach. „Aj malé zníženie by mohlo prispieť k výraznému zlepšeniu sentimentu kupujúcich, ktorí doteraz vyčkávali na vhodnú príležitosť,“ mieni hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Časť kupujúcich vyčkávala a zvyšovala svoje úspory na to, aby mohla získať hypotéku. Tí by sa na trh mohli vrátiť, alebo naň prísť.
„Stagnácia cien novostavieb vytvorila priestor na dosporenie vlastných zdrojov bez toho, aby sa ich potreba ďalej zvyšovala. Tieto faktory sami o sebe zlepšujú celkový sentiment,“ tvrdí Bruchánik.
9. Aké sú vyhliadky na ďalšie mesiace?
Trh novostavieb do veľkej miery regulujú rozhodnutia developerov. V uplynulých mesiacoch zatiahli pomyselnú ručnú brzdu, obmedzili a spomalili výstavbu nových etáp svojich projektov a nové byty púšťajú do predaja len postupne.
„Výsledkom bolo zastabilizovanie ponuky bytov novostavieb v Bratislave mierne nad 3200 bytov,“ konštatuje Bruchánik.
Nová štvrť v Bratislave. Pri Dunaji vzniknú tisícky bytov aj kancelárie Čítajte Aj preto na trhu novostavieb nemôžeme očakávať výraznejšiu zmenu trendu. Skôr ju zachytíme pri starších bytov. „Ceny nehnuteľností už začali rásť. Rast je opatrný a pozvoľný,“ tvrdí realitný maklér Glos.
Ako však upozorňuje, ani uplynulé roky trh úplne neprečistili. „Veľa ponúk má nerealistické ceny, preto si pri kúpe treba spraviť dobrý prieskum a porovnať si ich aj s cenami v predchádzajúcom období,“ hovorí Glos.
Čaká sa teda na výraznejší impulz, napríklad zníženie úrokovej sadzby. „V tom momente môže nastať skokový rast cien, a to z dôvodu, že napriek poklesu predajných cien hodnota nehnuteľností rástla na úrovni presahujúcej šesť percent, čiže táto disproporcia medzi hodnotou a cenou sa postupne vyrovná,“ uzatvára Glos.
