Ak ste posledné roky prechádzali v Starom Smokovci pešo na Hrebienok, neďaleko tamojšieho amfiteátra ste mohli spozorovať budovu. Na prvý pohľad ničím nevyniká. Okoloidúceho môže zaujať len to, že chýba málo a jej strecha sa prepadne.
Nejde pritom o obyčajnú stavbu. Len málo zanietených vie, že ide o prvú poschodovú budovu vo Vysokých Tatrách. V polovici 19. storočia ju dal postaviť Johann Georg Rainer a vila bola známa aj pod menom Bellevue. Súkromník do nej neinvestuje a budova pustne. Vyzerá to tak, že si počká, kým spadne, a na jej mieste postaví niečo nové. Bez toho, aby bol zviazaný prísnym dohľadom pamiatkarov.
Klasický príbeh, ktorých sú v slovenských mestách či dedinách desiatky. Nie vždy sú v hlavnej úlohe súkromníci. Historické budovy vlastní štát, mestá či obce. V ich nečinnosti však nemožno hľadať vypočítavosť. Často ide o kombináciu viacerých faktorov, ktorých hlavným spojovateľom je nedostatok financií.
To sa má v najbližších mesiacoch a rokoch zmeniť. Na obnovu pamiatok majú smerovať stovky miliónov eur.
Výzvy realitného trhu
Štát sedí na nevyužívanom miliardovom poklade. Sú ním stovky budov, ktoré mu patria, no sú buď vôbec, alebo neefektívne využívané. Aký je ich potenciál? V seriáli "Výzvy realitného trhu" sa venujeme na prvý pohľad skrytým možnostiam, ktoré ponúka. Partnerom seriálu je CBRE.
Záchrana dedičstva
Zrejme najviditeľnejšími pamiatkami sú hrady a kaštiele. Sú však len pomyselným vrcholcom ľadovca. Po celom Slovensku sú roztrúsené budovy, ktorých pamiatková hodnota je vysoká. Ich stav však tomu nezodpovedá. A nejde pritom len o stav fasády, ktorá môže na prvý dojem spĺňať menej prísne parametre.
Príkladov je mnoho. Napríklad štátna spoločnosť Železnice Slovenskej republiky sídli v administratívnej budove v Bratislave, ktorá vznikla v rokoch 1925 až 1927.
Na papieri reprezentatívne sídlo, v reáli budova, ktorá má od kancelárskeho komplexu 21. storočia ďaleko. Spoločným znakom štátnych kancelárskych komplexov je to, že sa im investície vyhýbali niekoľko desaťročí.
Budove rozhlasu v Bratislave taktiež chýbajú investície. (zdroj: Archív SME - Gabriel Kuchta )Prejavuje sa to v energetickej náročnosti, ale aj v celkovej efektívnosti využitia priestorov.
Ak by sme sa na problém pozreli trochu odľahčene, tak v takýchto komplexoch je zamestnancom v zime chladno a v lete horúco. Platí to napríklad aj o obrátenej pyramíde, v ktorej sídli Slovenský rozhlas. Aj v tomto prípade ide o národnú kultúrnu pamiatku, ktorá je investične podvyživená, čo sa zákonite premieta aj na jej stave.
Lacno a nevkusne. Po rokoch úpadku hľadáme, v čom sme vynikali Čítajte Že v tomto smere Slovensko zaostáva, priznala aj vláda. Ešte začiatkom roka prijala dokument Dlhodobá stratégia obnovy fondu budov. Ten počíta s tým, že do roku 2030 pôjde do hĺbkovej obnovy nebytových budov 4,9 miliardy eur. Do roku 2050 potom takmer 16 miliárd eur. Hlavným cieľom je energeticky zefektívniť a dekarbonizovať verejné a súkromné budovy a zároveň výrazne znížiť emisie skleníkových plynov.
Potrebné miliardy majú podľa vlády pritiecť z eurofondov. Týka sa to však len verejných nebytových budov. V prípade súkromných projektov sa počíta s využitím vlastných zdrojov, respektíve s financovaním cez banky.
Plán obnovy
Kým v prípade spomínaného dokumentu ide o dlhodobé vízie, na stole je konkrétnejší, ktorý má riešiť aj obnovu verejných budov. Práve na rekonštrukciu pamiatkových stavieb totiž myslí aj plán obnovy.
V rámci obnovy budov počíta s tým, že do tohto sektora natečie 741,5 milióna eur. Do obnovy verejných historických a pamiatkovo chránených budov má z tejto sumy pripadnúť 213,3 milióna eur. Dokument hovorí o tom, že cieľom je zlepšenie ich stavu. Štát verí, že týmto krokom sa zlepší energetická hospodárnosť budov, predĺži sa ich životnosť a zvýšia sa aj možnosti ich využívania verejnosťou.
Podľa plánu obnovy je na Slovensku približne 15-tisíc verejných budov. Až 75 percent z nich si vyžaduje obnovu. Problémom sú práve historické budovy, ktoré sú energeticky náročné a nemožno počítať ani s tým, že by ich štát odpredal.
Plán predpokladá, že za vyčlenenú sumu obnoví aspoň 117-tisíc štvorcových metrov plôch, v ideálnom prípade by bola plocha ešte o 13-tisíc štvorcových metrov väčšia. Štátni úradníci vypočítali, že by do roku 2026 malo byť zrekonštruovaných minimálne sto historických budov.
Papier vs. realita
Až do tohto bodu by sa mohlo zdať, že všetko je ideálne. Nápad použiť miliardy z Bruselu aj na obnovu historických budov prakticky nemá kritikov. Jedna vec sú však plány, ďalšia ich reálne uvedenie do praxe.
Radoslav Ragač, dočasne poverený vedením Pamiatkového úradu SR, poukazuje na to, že na trhu čakajú nástrahy. „Slovensku veľmi chýbajú viaceré profesie z oblasti stavebných remesiel, napríklad tesári, klampiari či kamenári. Tieto problémy sú dlhodobo spojené aj s nedobrou kondíciou nášho učňovského školstva,“ opisuje.
Budova bývalej radnice v Prievoze patrí medzi pamiatky, ktorých stav je zlý. (zdroj: INDEX)Že na trhu je málo firiem, ktoré by mali kapacity na rekonštrukciu pamiatok, potvrdzuje aj Michal Hrčka, konateľ spoločnosti Obnova, ktorá sa špecializuje práve na obnovu pamiatok. Zdôrazňuje, že by sa mal v prvom rade vytvoriť dostatočný časový priestor na prípravu obnovy, ale aj na obnovu samotnú.
„Pokiaľ sa ráta s preinvestovaním financií do troch rokov, je to málo! Minimálna hranica by sa mala pohybovať od piatich rokov nahor. Staré stavby, ktoré dlho chátrali, potrebujú ,zažiť‘ postupnú ,liečebnú kúru‘,“ upozorňuje Hrčka. A to môže byť problém, keďže v pláne obnovy sa operuje s rozmedzím rokov 2020 až 2026.
„Riziko vidím aj v tom, že nám chýbajú remeselníci a projektanti, ktorí majú skúsenosti s týmto typom stavieb. Rovnako je nebezpečné napojenie plánu obnovy na zelené inovácie. Hrozí napríklad tlak na zatepľovanie cenných historických budov z prelomu storočí. Zoznam úskalí prekračuje rozsah tejto ankety,“ uvádza jedno z možných rizík Hrčka s tým, že úskalí je omnoho viac.
Nastavenie parametrov
Ďalším problémom môže byť nastavenie celého procesu. Tomáš Hegedűš, generálny riaditeľ CBRE Slovensko, poukazuje na to, že zámer obnovy budov je definovaný len vo veľmi hrubých črtách a chýba mu prvotná podrobná analýza existujúceho stavu týchto budov na Slovensku.
„Tá by mala obsahovať okrem zhodnotenia aktuálneho stavu nehnuteľností a vhodnosti ich využívania aj iné, napríklad energetické a technické, parametre (tzv. technical due diligence). Po takomto dôkladnom a detailnom audite by mala nasledovať tzv. feasibility štúdia (štúdia uskutočniteľnosti) pre každú jednu z uvedených budov, ktorá zhodnotí najefektívnejšie možnosti ďalšieho využitia a až posledná môže prísť fáza plánovania,“ naznačuje Hegedűš.
“Investícia by sa mala selektívne minúť na také projekty, ktorých prínos bude najväčší. Čiže každé investované euro sa nám vráti viacnásobne späť.
„
Otázne je aj to, či sa zamerať na kvantitu, alebo na kvalitu. „Napríklad keď múzeum zrekonštruujete za 4000 eur štvorcový meter, bude vyzerať iste atraktívnejšie, ako keď sa investuje iba do najnutnejších opráv na prevádzku múzea a investuje sa 1000 eur na štvorcový meter,“ porovnáva Hegedűš.
Ďalej vysvetľuje, že by sa malo rozmýšľať nad tým, na aký účel má nehnuteľnosť po obnove slúžiť, ako má byť v budúcnosti využívaná, a následne k tomu vytvoriť plán potrebnej obnovy, aby tento cieľ naplnila. A nemalo by sa rozmýšľať len nad samotnou obnovou, ale aj nad jej efektívnosťou.
„Investícia by sa mala selektívne minúť na také projekty, ktorých prínos bude najväčší. Čiže každé investované euro sa nám vráti viacnásobne späť,“ naznačuje Hegedűš.
Inak povedané, nemalo by sa opravovať len preto, aby to bolo opravené a budova zostala nevyužitá a svojim spôsobom len ďalej chátrala.
A čo súkromníci?
Už teraz je pritom jasné, že milióny z plánu obnovy budú len kvapkou v mori a na vyriešenie situácie stačiť nebudú. Sám vládny dokument konštatuje, že fond nehnuteľných kultúrnych pamiatok nie je v dobrom stave. Štvrtine stavieb hrozí nenapraviteľné poškodenie. Na to, aby sa tieto objekty zachránili, treba odhadom 5,4 miliardy eur.
„Najväčší finančný dlh voči pamiatkovému fondu na úrovni 2,2 miliardy eur má súkromný sektor. Menší dlh odhadujeme pre orgány územnej samosprávy (1,3 mld. eur), cirkev (1,1 mld. eur) a štát (0,8 mld. eur),“ píše sa vo vládnom dokumente.
Aj z tohto pohľadu bude nevyhnutné, aby štát vytvoril podmienky aj pre renováciu pamiatok, ktoré dnes vlastnia súkromníci. Vládny dokument sám hovorí, že kým v zahraničí je takéto vlastníctvo vyhľadávané aj kvôli dobre nastaveným legislatívnym pravidlám, u nás je pre súkromníkov vlastníctvo historickej pamiatky skôr na príťaž.
V tomto smere štát chystá zmenu. „Súkromný kapitál bude stimulovaný tým, že sa postupne odstráni neprimeraná finančná a byrokratická záťaž vlastníkov pamiatok a stanoví sa nová rovnováha medzi tým, čo štát od vlastníkov pamiatok vyžaduje a čo im ponúka ako kompenzáciu,“ naznačuje dokument.
Historickú budovu dočasne zatvoria, dôvodom je havarijný stav objektu. (zdroj: SME/Jozef Jakubčo )Architekt Martin Paško, ktorý stál za premenou viacerých historických objektov, poukazuje na to, že developeri sa správajú ekonomicky a vyberajú si riešenia, pri ktorých nájdu maximálne zhodnotenie a nákladnejším rekonštrukciám sa skôr vyhýbajú.
„Spravidla sa to darí iba vtedy, ak sú rekonštrukcie iba časťou developmentu a sú navyše chránené ako národné kultúrne pamiatky. Vtedy je podmienkou zakomponovať dielo do celkového projektu a toto je dnes asi jediná reálna cesta na zachovanie industriálnych objektov,“ hovorí Paško.
Podľa jeho slov by pomohla väčšia motivácia developerov. „Ideálnym riešením by bolo zavedenie určitého zvýhodnenia, stimulu pre investora, ktorý je ochotný zachovať pôvodné objekty. Určitého merateľného pravidla, ktoré by napríklad pri zachovaní určitej plochy dovoľovalo investorovi navýšiť maximálne možné plochy v územnom pláne v riešenom území o rovnakú veľkosť vo funkcii bývania,“ naznačuje možnú cestu Paško.
Cestou by podľa neho bola aj finančná dotácia na štvorcový meter pre investora, ktorý zachová pôvodnú stavbu či voľnejší prístup pamiatkarov. „Bazírovanie na otrockom napodobovaní histórie nie je vždy najlepším riešením. Príliš totiž zväzuje ruky architektom. Je pre developerov dokonca akýmsi strašiakom, ktorý vopred nedokážu identifikovať,“ myslí si Paško.
Hra o čas
Príkladov, ako si Slovensko „váži“ históriu, je mnoho. Napríklad v pondelok vedenie Slovenského národného divadla (SND) oznámilo, že uzatvára budovu Slovenského národného divadla na Hviezdoslavovom námestí v Bratislave. Dôvodom je havarijný stav objektu, ktorý prešiel generálnou opravou ešte v roku 1972.
Tisícky bytov? Štát nečinne sedí na miliardovom poklade Čítajte Ragač hovorí, že spoločnosť je voči stavu pamiatok senzitívnejšia ako v minulosti. „Veľmi ma teší, že sa postupne mení klíma v spoločnosti a záujem širokej verejnosti o pamiatky a pamiatkovú starostlivosť sa v posledných rokoch zreteľne zvýšil. Najmä na sociálnych sieťach sa môžeme stretnúť aj s veľmi vášnivými diskusiami na tieto témy,“ hovorí.
Isté je jedno, ak to myslia kompetentní so záchranou vážne, času nazvyš nie je.
„Slovensko už stratilo a stále stráca veľkú časť svojho stavebného dedičstva. Tempo sa v posledných rokoch zrýchľuje. Prichádzame aj o stavby, ktorých výraz nikto nechráni, avšak dotvárajú kolorit miest a dedín. Hrozí nám, že nenávratne prídeme o malebnosť kultúrnej krajiny. Toto však nezmeníme ani za jeden-dva roky, ani za desať. Treba však začať už dnes,“ uzatvára Hrčka.
