BRATISLAVA. Aj keď sa o nájomných bytoch v posledných dvoch–troch rokoch hovorí čoraz častejšie, pre niektorých môžu byť rovnako relevantné ako Columbova žena.
Podobne ako túto fiktívnu postavu z detektívneho seriálu, ani nové nájomné byty na Slovensku prakticky nikto nevidel. Teda ak neberieme do úvahy prvú košickú lastovičku z dielne súkromnej poisťovne.
Tisícky bytov? Štát nečinne sedí na miliardovom poklade Čítajte Pritom kategória nájomného bývania, ktorá ponúkne za rozumné peniaze adekvátnu hodnotu, môže byť riešením pre neustále sa zhoršujúcu otázku bývania rodín.
Ceny bytov totiž stúpajú a na trhu je v niektorých regiónoch krajiny prakticky nemožné kúpiť vlastné bývanie.
Aj keď sú už na svete prvé návrhy, ako by vláda chcela riešiť otázku výstavby tisícok nájomných bytov, až také jednoduché to nebude. Existuje množstvo prekážok aj reálnych obmedzení, ktoré posúvajú snahy stavať ročne tisícky nájomných bytov skôr do roviny sci-fi. Riešenia však existujú.
Výzvy realitného trhu
Štát sedí na nevyužívanom miliardovom poklade. Sú ním stovky budov, ktoré mu patria, no buď sanevyužívajú vôbec, alebo neefektívne. Aký je ich potenciál? V seriáli Výzvy realitného trhu sa venujeme na prvý pohľad skrytým možnostiam, ktoré ponúka. Partnerom seriálu je CBRE.
Len vo vlastnom
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že Slováci žijú v ideálnom svete. Štatistiky európskeho štatistického úradu Eurostat nás v posledných rokoch zaraďujú medzi lídrov v otázke vlastného bývania. Vo vlastnom u nás býva až 90 percent ľudí. V tomto meradle sme tretí v Európskej únii po Rumunsku a Maďarsku.
Formu nájmu využíva len asi deväť percent ľudí. Má to niekoľko dôvodov. Tým hlavným bol odpredaj štátnych, podnikových aj mestských bytov do súkromného vlastníctva krátko po revolúcii. Napríklad Bratislava tento krok ľutuje do dnešných dní.
Primátor Matúš Vallo rád porovnáva situáciu hlavného mesta s českým Brnom. Obe mestá majú zhruba rovnaký počet obyvateľov, situácia v otázke mestských nájomných bytov je však diametrálne odlišná. Kým Brno malo pred troma rokmi zhruba 28-tisíc mestských nájomných bytov, Bratislava len niečo vyše 1900. A to nehovoríme o Viedni, kde počty nájomných bytov prekračujú číslo 220-tisíc.
Dlhé roky sa pritom otázka nájomného bývania vôbec neriešila. Tento koncept bol v mnohých ohľadoch málo atraktívny. Najmä keď si záujemca o vhodné bývanie vedľa seba postavil hypotéku a platenie nájmu, vyšlo mu výhodnejšie zobrať úver a postupne ho splácať. Aj rast cien nehnuteľností v ďalších rokoch jeho rozhodnutie len utvrdzoval.
Odtrhnutie z reťaze
Situácia sa v posledných rokoch dramaticky zmenila. Kríza, ktorá odštartovala v roku 2008, prečistila realitný trh a veľa ľudí aj preto odložilo nákup na ďalšie roky. Realitný boom, ktorý odštartoval v rokoch 2014 až 2016, značne urýchlili aj výhodné hypotéky. Tento mix viacerých súvislostí spôsobil, že sa ceny bytov akoby odtrhli z reťaze a niekoľko rokov lámu rekordy.
Dnes je bývanie najdrahšie v novodobej histórii. A zďaleka to neplatí len pre hlavné mesto, ktoré vždy kraľovalo rebríčkom a z realitného pohľadu bolo akýmsi štátom v štáte. Ceny stúpajú aj v regiónoch. Dostupnosť pritom sťažili aj opatrenia Národnej banky Slovenska, ktorá musela zakročiť a sprísniť podmienky udeľovania hypoték.
Až dve tretiny Slovákov vo veku 25 až 34 rokov žijú podľa Eurostatu v spoločnej domácnosti s rodičmi (zdroj: Archív SME/Ján Krošlák)Vo výsledku sa tak bývanie stáva čoraz menej dostupným pre mladé rodiny či absolventov. Že je to problém, ukazujú opäť štatistiky. Až dve tretiny Slovákov vo veku 25 až 34 rokov žijú podľa Eurostatu v spoločnej domácnosti s rodičmi.
Aj preto sa začala otvorene riešiť otázka nájomných bytov, resp. nájomného bývania, ktoré by vytvorilo alternatívu k súkromného vlastníctvu. Asi najväčšiu reklamu tomuto segmentu bývania spravil Boris Kollár a jeho hnutie Sme rodina. Pred voľbami totiž svojim voličom sľúbil, že dokážu postaviť 25-tisíc bytov ročne.
Realita po voľbách
Od volieb už ubehlo vyše 16 mesiacov, štát však nezačal stavať žiadne nájomné byty. Koncom mája však Boris Kollár zvolal tlačovú konferenciu, na ktorej oznámil spustenie výstavby nájomných bytov. Okrem iného ukázal tabuľku, ktorá hovorí o tom, že štátne nájomné bude o 30 až 50 percent nižšie ako to komerčné. Napríklad za dvojizbový byt zaplatí nájomník v Bratislave 345 eur, v Prešove len 218 eur.
Prvé byty by mali byť odovzdané v roku 2023. Do roku 2030 chcú takto nájomcom odovzdať stotisíc bytov. Vicepriemiér Štefan Holý na tlačovej konferencii uviedol, že sú pripravení ročne stavať aj 20-tisíc bytov, ak o to bude záujem. Návrh zákona však hnutie stiahlo, aby sa s ním stihli oboznámiť koaliční partneri a pred pár dňami ho opäť predložilo.
Vizualizácia možnej podoby nájomných bytov. (zdroj: Sme rodina)Návrh počíta s vytvorením prostredia, ktoré priláka nových investorov do výstavby nájomných bytov. Konkrétne sa spomínajú fondy, respektíve dôchodkové správcovské spoločnosti. Okrem iného sa počíta s vytvorením agentúry na podporu štátneho nájomného bývania či zavedením päťpercentnej DPH na nákup pozemkov či stavebné náklady.
Celý systém je nastavený tak, že vláda chce na výstavbe a prenájme štátnych nájomných bytov aj zarábať. Návrh predpokladá, že systém prispeje do štátneho rozpočtu viac ako 1,5 milióna eur, v druhom roku viac ako 14,7 milióna eur, v treťom roku takmer 20,6 milióna eur a vo štvrtom roku takmer 31 miliónov eur.
Už pri prvom predložení návrhu zákona sa však objavili hlasy, ktoré hovorili o tom, že takéto výpočty nie sú reálne. Výhrady k ich výpočtu malo napríklad ministerstvo financií.
Viaceré nástrahy
Ak nebudeme brať do úvahy možné komplikácie a budeme predpokladať, že návrh prejde, cesta k štátnym nájomným bytom aj tak jednoduchá nebude. Napríklad v Bratislave môže mať štát problémy s pozemkami. Aj skúsenosti hlavného mesta ukazujú, že ľudia vo svojom okolí nechcú nových susedov.
Pokusy stavať nové nájomné byty v Ružinove, Dúbravke či v Petržalke narazili na protesty miestnych obyvateľov. A to napríklad v lokalite Pri kríži v bratislavskej mestskej časti Dúbravka už malo mesto pripravené všetky povolenia a začínalo stavať.
Aj pre odpor verejnosti a protesty primátor Matúš Vallo po nástupe do funkcie projekt zrušil. Štát pritom avizuje, že stavať nájomné byty bude najmä v krajských mestách a ich okolí. Na podobnú nespokojnosť môže naraziť aj v iných mestách.
Nová vláda môže sľúbiť tisíce bytov. Realita však bude iná Čítajte Analytici poukazujú aj na ďalšiu možnosť, ktorú má štát. "Jedným z najrýchlejších a najefektívnejších riešení by mohla byť zmena účelu používania neefektívnych starých budov, ktoré sa aktuálne plánujú rekonštruovať v rámci plánu fondu obnovy," myslí si Tomáš Hegedűš, výkonný riaditeľ CBRE Slovensko.
Navrhuje pritom zmeniť účel využívania budov. "Stavebné náklady na rekonštrukciu a zmenu využitia budovy sú totiž približne o 50 percent lacnejšie ako v prípade výstavby úplne nových bytov na zelenej lúke. Čiže ďalšou výhodou je aj to, že by sme sa vyhli aj ďalšiemu zahusťovaniu budovami. To znamená, že riešenie je efektívnejšie aj z pohľadu ochrany životného prostredia," naznačuje Hegedűš.
Týmto smerom sa rozhodla ísť aj Bratislava. Narazila však na bariéry. "Pri väčšine nevyužívaných budov je to zložité. Veľká časť tohto fondu slúžila na administratíve účely a je dispozične či šírkou traktu nevhodná na to, aby v ňom vznikli byty. Neplatí teda, že každá budova sa dá efektívne upraviť na nájomné byty," hovoril ešte v novembri 2020 Juraj Šujan, poradca primátora Matúša Valla v otázke územného plánovania a rozvoja mesta.
Podľa jeho slov sú limitovaní aj technickou normou. "Tá určuje minimálny počet odstavných stojísk. Ak by sme aj budovu vedeli prerobiť na nájomné byty, zväčša nevieme dodatočne vyriešiť parkovanie," naznačoval Šujan.
Potrebné zmeny
Možná úprava stavebných noriem je len jednou z možností, ako uvoľniť cestu výstavbe nájomných bytov. "Zmena by mala nastať vo viacerých oblastiach, pričom jednou z nich je napríklad DPH. Pri bytoch totiž nie je možné uplatniť DPH, fakturovať ho pri prenájme či uplatniť ho pri zariaďovaní bytu. K zmene by malo prísť aj v otázke oslobodenia prenájmu bytov od DPH," naznačuje Hegedűš.
Ten poukazuje na to, že na riešenie čaká aj otázka, čo s neprispôsobivými nájomníkmi. Pri dlhodobých zmluvách sú prakticky nevypovedateľní. "Úplne najdôležitejšou oblasťou, v ktorej musia nastať zmeny, je dlhotrvajúci a zložitý proces získavania povolení na výstavbu. Práve to má totiž najväčší vplyv na cenu samotnej výstavby takýchto bytov," hovorí s tým, že aj keď sú v spomínanej Bratislave vhodné miesta na výstavbu projektov, ak by však ich majitelia mohli na pozemkoch stavať, na povolenia by čakali osem až desať rokov.
Aj tieto problémy by mal riešiť nový stavebný zákon. Od neho si veľa sľubujú viacerí hráči na trhu. Čoraz viac developerov pritom avizuje, že sa do trhu s nájomnými bytmi chcú pustiť. Príkladom je napríklad Lucron a najnovšie aj Corwin.
Ilustračná snímka bytového domu. (zdroj: INDEX)"Už dlhšie sa snažíme priniesť nájomné bývanie do nášho portfólia. Žiaľ, vzhľadom na dlhé procesy spojené so zmenou územného plánu sa nám to zatiaľ nepodarilo. Veríme však, že vďaka meniacej sa optike, ktorou sa súčasné vedenie mesta začína pozerať na nájomné bývanie, a aj vďaka potrebe mesta nových nájomných bytov, sa podarí tento segment bývania rozširovať," hovorí pre INDEX Igor Jančošek, manažér rozvoja projektov v skupine Corwin.
Developerov presvedčila aj zmena nálad na trhu. Jančošek poukazuje na to, že prieskumy ukazujú, že čoraz viac mladých ľudí nie je ochotných dochádzať do Bratislavy zo vzdialenejších satelitov.
"Sú ochotní bývať aj v prenajatom byte, či už z dôvodu dopravnej obslužnosti, finančných dôvodov, alebo len z nevôle viazať sa na jednu nehnuteľnosť a zachovať si v tomto smere slobodu," vysvetľuje.
Podľa jeho slov tak vzniká potenciálny trh, ktorý už môže byť zaujímavý aj pre súkromné spoločnosti. Opäť sa tu však dostávame k pomalým bariéram v povoľovaní.
"Ak chceme stavať cenovo prístupné nájomné byty, je nelogické vyžadovať, aby obsahovali taký počet parkovacích miest, ako je dnes povinné. Prečo by na jeden byt pre cieľovú skupinu ľudí, ktorí využívajú osobné autá v menšej miere, mali pripadnúť povedzme dve parkovacie miesta? A to najmä v lokalite, ktorá je kvalitne napojená na MHD," pýta sa Jančošek.
Ešte dlhá cesta
Podľa koaličnej strany Sme rodina chýba na Slovensku vyše 220-tisíc bytov. Jeho predseda Kollár verí, že sa im legislatívnymi zmenami podarí naštartovať trh. Bez developerov sa nepohnú. Našťastie, už existujú projekty, ktoré ukazujú, ako sa dá ďalej postupovať.
Asi najďalej je poisťovňa Kooperatíva. Tá avizovala, že chce na Slovensku postaviť 1500 nájomných bytov. Prvý projekt je už hotový a užívajú ho aj prví nájomcovia. V lete 2020 bol dokončený bytový dom Lomená Residence v Košiciach.
Projekt s rozpočtom šesť miliónov eur vytvoril 60 nájomných, plne zariadených jedno- až trojizbových bytov. Mesačné ceny nájmov sa pohybujú od 400 do 1359 eur za mesiac. V cene je poistenie aj kompletné vybavenie bytu spotrebičmi.
Lukratívne pozemky pri Zlatých pieskoch kúpil nezvyčajný developer Čítajte Ku Košiciam majú pribudnúť aj ďalšie projekty v Trnave, Nitre či v Žiline. INDEX navyše informoval, že spoločnosť kúpila pozemky pri bratislavských Zlatých pieskoch. Vzniknúť na nich majú nájomné byty.
"Projekt by do danej zóny v spojitosti s priľahlým jazerom priniesol pridanú hodnotu, keďže plánujeme vybudovať pre verejnosť príjemné prostredie, kde okrem bývania nájdu aj miesto na šport a možnosť oddychu v prírode," uviedla vo februári pre INDEX hovorkyňa Kooperatívy Silvia Nosková Illášová.
Aj keď Kooperatíva poisťovňa hovorí o 1500 ďalších bytoch, analytici hovoria, že je to len kvapka v mori. "Dôležité je uvedomiť si aj to, že stovky nájomných bytov nič nevyriešia. Musia ich byť desaťtisíce. Vzhľadom na dvojročnú výstavbu a sedemročné povoľovacie procesy to však, žiaľ, v krátkodobom horizonte nie je možné," zamýšľa sa Hegedűš.
Ten pripúšťa, že ak by sa zmenil stavebný zákon, v strednodobom horizonte môže priniesť výsledky. "Ak takéto zmeny na Slovensku nenastanú, nájomné bývanie tu nevznikne. Všetky procesy musia prejsť optimalizáciou a musíme dať priestor vzniku nového podnikateľského sektora tak, ako to bolo napríklad v prípade emisných povoleniek," porovnáva.
