Pred dvoma rokmi boli úrokové sadzby pri hypotékach na historických minimám pod jedným percentom. Odvtedy stúpli nad štyri percentá, refinančný trh zamrzol a konkurencia medzi bankami prakticky zmizla.
Výraznejšie rozdiely sa ukázali až počas vlaňajšej jesene, keď sa pri päťročnej viazanosti rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou ponukou natiahol na jeden percentuálny bod.
Od novembra je situácia s úrokmi stabilizovaná. Na prvý pohľad sa zdá, že sme na vrchole úrokového cyklu, za ktorým bude nasledovať zlacňovanie hypoték. Skutočnosť je komplikovanejšia, a to najmä v dôsledku zásahov novej vlády Roberta Fica (Smer).
ECB bude znižovať sadzby
Aktuálna miera inflácie v eurozóne na úrovni 2,4 percenta je blízko cieľa, ktorý chcela zvyšovaním základných úrokových sadzieb dosiahnuť Európska centrálna banka (ECB).
Navyše, rast HDP v eurozóne je už rok technicky na nule a oživeniu európskej ekonomiky by prospel pokles sadzieb, lebo by sa tým zlacnel kapitál.
Dotácia na hypotéku má závažnú chybu. Odmeňuje lenivých a ničí súťaž Čítajte Finančné trhy už svojím optimizmom naznačili očakávanie, že zníženie úrokov ECB je len otázkou času.
„Na druhej strane, ECB bude opatrná, pretože história ukázala, že rýchly pokles úrokových sadzieb môže infláciu vrátiť,“ dodáva riaditeľ spoločnosti Partners Investments Maroš Ovčarik.
Bankám rastú náklady
To či a ako sa pokles základnej sadzby premietne do úrokov hypoték, naráža na špecifickú slovenskú realitu.
Ficova vláda zavádza bankovú daň, ktorá finančným domom odčerpá časť zisku. Daňové zaťaženie bánk na Slovensku sa zdvihne nad úroveň tohto sektora v zahraničí.
„Môže to ovplyvňovať akcionárov, kam umiestniť kapitál a v konečnom dôsledku znamenať menej úverov,“ tvrdí hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Za ostatných desať rokov zo Slovenska odišlo, navzájom sa spojilo alebo zmenilo na pobočku zahraničnej banky sedem bankových domov.
Podľa Ovčarika je ziskovosť slovenských bánk najnižšia v regióne strednej a východnej Európy a patrí medzi najnižšie v rámci EÚ: „Preto predpokladať, že novozavedenú bankovú daň budú znášať banky výhradne zo svojich ziskov, je naivné.“
Šéfa ČSOB Daniel Kollár tvrdí, že nová daň odčerpá tento rok zo zisku bánk asi 30 percent. „Je to normálny spôsob podnikania, každá daň sa premieta do ceny, či je to DPH, či je to banková daň. Samozrejme, všetko bude o niečo drahšie,“ povedal v rozhovore pre SME.
Banky však tieto náklady podľa neho nebudú do vyšších úrokov premietať okamžite, pretože klienti si takú drahú hypotéku alebo spotrebný úver nezoberú.
„Nečudoval by som sa, ak by ešte v prvej polovici roka šli úroky na hypotéky smerom nahor a znižovali by sa najskôr až koncom tohto roka,“ špekuluje finančný poradca Prosight Slovensko Slavomír Molnár.
Inými slovami, je možné, že banky podržia vyššie úroky oveľa dlhšie, ako by to bolo robili bez bankovej dane. V posledných týždňoch sa množia prípady, kedy banka po posúdení žiadosti o hypotéku schválila oveľa nižšiu sumu, ako bola pôvodne bankou ponúknutá pri podaní žiadosti a to bez bližšieho udania dôvodu. „Je to dôsledok mimoriadneho zdanenia ziskov a pravdepodobne sa to premietlo do posudzovania žiadostí aj v súčasnosti,“ upozorňuje hypotekárny špecialita Matúš Beňo.
Okrem toho, bankám začali rásť úrokové náklady na nových termínovaných vkladoch, ktoré im zvyšujú náklady. V novembri 2023 sa v priemere ponúkali s úrokom 3,5 percenta. V prípade celého portfólia termínovaných vkladov úrok medziročne narástol z 0,5 na 2,1 percenta.
Drahé štátne dlhopisy
Druhým výrazným faktorom, ktorý bude brzdiť zlacňovanie hypoték, je zhoršenie ekonomického výhľadu Slovenska. Očakáva sa, že po ratingovej agentúre Fitch zníži hodnotenie aj Standard & Poor's a Moody's. Dôvodom sú pre nepresvedčivé opatrenia Ficovej vlády na konsolidáciu verejných financií.
„Zhoršenie ratingu môže mať za následok ponechanie, respektíve zvyšovanie úrokových sadzieb komerčných bánk napriek tomu, že ECB by mohla svoje sadzby znižovať,“ myslí si hypotekárny špecialista spoločnosti ProHypo Bruno Gábel.
Skeptický ohľadom možného poklesu úrokových sadzieb na hypotékach v tomto roku je aj analytik VÚB Michal Lehuta. Vysvetľuje, že úroky na hypotékach v súčasnosti dosahujú úrovne výnosov štátnych dlhopisov. Je to nezvyčajné, pretože v minulosti bol medzi nimi v priemere rozdiel jedného percentuálneho bodu.
Za štátny dlh platíme viac než Gréci. Slovensko patrí medzi najhorších v eurozóne Čítajte Banka vždy rozmýšľa, komu a za akú cenu po započítaní rizika poskytne úver: či domácnosti na bývanie, alebo na auto, firme na rozšírenie výroby, prípadne štátu tým, že nakúpi jeho dlhopisy.
Pre banky sú štátne dlhopisy zaujímavé, pretože náklady a regulatórne požiadavky na kapitál sú výrazne nižšie ako v prípade hypotéky alebo korporátneho úveru.
Dlhopis je z pohľadu nákladov banky najlacnejšie aktívum, preto by malo mať vždy najnižšiu úrokovú sadzbu, od ktorej sa odvíja aj cena hypotéky. K úroku, za ktorý by banka kúpila dlhopis, si priráta náklady na servis v pobočke, riziko nesplatenia úveru a náklady na kapitál, čo tvorí výsledný úrok pri hypotekárnom úvere.
To, aké budú úroky na hypotékach, bude teda do veľkej miery závisieť od vývoja slovenských štátnych dlhopisov. „Ak vláda nezastaví zadlžovanie krajiny, tak sa to odrazí na vyššom úročení vládnych dlhopisov a následne premietne aj do drahších úverov pre firmy vrátane bánk,“ upozorňuje Tatra banka.
Vyššie úročenie slovenských dlhopisov je dôvodom, prečo slovenské hypotekárne sadzby už nepatria k trom najnižším v eurozóne. Dáta ECB z októbra minulého roka naznačujú, že naše hypotéky sú už od leta drahšie ako priemer eurozóny. Zároveň nič nenaznačuje, že by sa to tento rok malo zmeniť.
