Relatívna stabilita výnosov vyslúžila realitným fondom prívlastok investičná kotva portfólia.
Uplynulé dva roky prešli zaťažkávacou skúškou, boli zasiahnuté realitnou krízou na Slovensku a drahým financovaním.
Zdá sa však, že trh sa vlani prečistil a realitným fondom svitá na lepšie výnosy.
„V posledných rokoch sú druhou najpredávanejšou kategóriou fondov, hneď po akciových podielových fondoch. Sú teda stále žiadané,“ vraví výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Roman Vlček.
Na druhej strane, výkonnosťou za ostatných dvanásť mesiacov sa realitné fondy ako celok nemajú čím chváliť. Čo od nich môže investor očakávať v tomto roku?
Alternatíva k „termiňáku“. Kamenický predstavil produkt, do ktorého chce sám investovať Čítajte Vyššie úroky a pandémia home officu
V uplynulých rokoch sa realitné fondy dostali do útlmu v dôsledku rastu úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky. Národná banka Slovenska (NBS) dokonca upozornila, že kancelárske budovy a nákupné centrá sú po zvýšení úrokových sadzieb možným rizikom pre stabilitu finančného sektora.
Ako dôvod uviedla, že developerské spoločnosti sa vyznačujú vyššou mierou zadlženosti v porovnaní s inými sektormi.
Výnosy realitných fondov pritom pochádzajú z dvoch zdrojov, a to z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľností, ktoré majú v portfóliu.
Zvyšovaniu úrokových sadzieb pritom predchádzala covidová pandémia, ktorá vyprázdnila kancelárske priestory. Firmy obmedzovali plochy prenájmov, pretože zamestnanci pracovali z domu. Trend odlevu nájomníkov pocítili najmä staršie biznis centrá.
Do čoho investujú realitné fondy
- Realitné fondy môžu byť priamo vlastníkmi kancelárskych budov a obchodných priestorov, prípadne nakupujú podiely v developerských firmách, ktoré sa prevádzkou a prenájmom budov zaoberajú.
- Okrem administratívnych priestorov vlastnia logistické a obchodné centrá, v niektorých prípadoch smerujú časť aktív aj do nových rezidenčných projektov.
Realitné fondy sa tak museli vyrovnať nielen s drahším financovaním, ale aj s vyšším rizikom neobsadenosti.
„Skúsení správcovia fondov si na určité obdobie zafixovali sadzby na externom úverovom financovaní. Efekt zvýšených sadzieb sa tak nepretavil okamžite, ale v priebehu dlhšieho času, čím bolo minimalizované riziko vysokého nárastu finančných nákladov v krátkodobom horizonte,“ vysvetľuje local partner spoločnosti Wood & Company Martin Šmigura.
Vyššie úrokové sadzby mali vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Platí, že v čase drahšieho financovania je potenciálny kupujúci ochotný zaplatiť nižšiu kúpnu cenu.
„V prípade lacnejších nehnuteľností na Slovensku, v Česku či Poľsku bol tento pokles výrazne nižší ako pri drahších nehnuteľnostiach na trhoch západnej Európy a USA,“ podotýka Šmigura.
Náklady na drahší kapitál realitným fondom do istej miery kompenzovala inflácia. Väčšina nájomných zmlúv v komerčných nehnuteľnostiach obsahuje inflačnú doložku. V čase výraznejšieho rastu úrokových nákladov tak stúpala aj výška nájomného.
